오늘은 전국 집값의 바로미터라 불리는 서울, 경기 등 수도권 아파트시장에 대해 이야기해보려고 합니다.
요즘 아파트시장이 다시 얼어붙으며 거래절벽이 이어지고 있어요. 서울부동산정보광장에 따르면, 지난 1월 서울 아파트 매매 거래량은 1846건으로 지난해 12월(1826건) 보다 다소 높아지긴 했지만 지난해 가장 많은 거래량을 기록한 8월(3899건)과 비교해 52.7%(2053건) 줄어들었어요.
경기도 아파트 거래량 흐름도 비슷하더라구요. 경기부동산포털에 따르면, 지난 1월 경기도 아파트 매매 거래량은 1만4388건으로 전월(1만6489건) 대비 2110건 줄어들었어요.
지난해 연고점이었던 지난 2월(2만4283건) 대비로는 40%(9895건) 감소한 것이죠. 감소세로만 보면 지난해 8월 2만3074건 이후 9월 2만109건, 10월 1만8864건, 11월 1만7842건, 12월 1만6498건, 2024년 1월 1만4388건 등 5개월 연속 감소세를 보이고 있어요.
아파트 거래가 줄면서 집값도 내리막길을 걷고 있는데요. KB부동산의 주간 KB주택가격동향조사 자료에 따르면, 2월 첫째 주(2월 5일 기준) 수도권 주간 아파트 매매가격지수는 전주에 비해 -0.03% 하락해 13주째 조정이 이어지고 있어요.
집값 하락 내집마련 어떻게 결정?
이런 상황에서 내집마련을 어떻게 결정할까요? 집값 조정시기에 내집마련을 미뤄야 하는 이유는 무엇일까요?
시장 내 불확실성이 고조되고 있는 가운데, 올해 내집을 마련하지 말아야 한다고 주장하는 전문가들이 있어요. 이들은 다양한 이유를 들어 내집마련을 말리고 있는데요. 우선 미국의 금리 인하가 조기에 이뤄질 가능성이 낮아졌다는 것이죠.
미국 중앙은행 연방준비제도 (Fed·연준)의 파월 의장이 지난 4일 CBS방송의 ’60분’과 인터뷰에서 경제 상황에 대해 이야기했습니다. 인플레이션이 하락하고 있지만, 당장 기준금리를 인하할 것 같지는 않다고 밝혔습니다.
금리 인하에 신중 기조를 내비치면서 조기 금리 인하 기대감은 없고 당분간 고금리 기조가 계속될 전망으로 주택 매매 수요가 다시 살아나기까진 시간이 걸릴 수 있을 것으로 분석 됩니다.
집값 여전히 높은 수준
최근 집값이 빠졌다고 해도 여전히 높은 수준이란 점도 내집마련을 미뤄야 하는 이유로 꼽힙니다. 집값이 고평가인지 저평가인지 확인할 수 있는 지표로 ‘전세가율’이 있는데요.
매매가 대비 전세가 비율을 나타내는 전세가율은 통상 집값 안정성을 나타내는 지표로 통합니다. 전세가율이 70% 이상이면 집값이 안정적이고, 전세가율이 낮으면 낮을수록 집값 부담이 커 향후 집값이 하락할 가능성이 높다고 보는데요.
KB부동산 데이터허브 주택가격동향조사>전세가격비율 자료에서 확인한 결과, 2월 기준 서울 아파트 전세가율은 52.4%, 수도권은 60.5%를 기록하고 있어 아직은 집값이 고평가란 의견입니다.
주택구입부담지수로 판단
집값 거품 논란은 주택구입부담지수로도 확인되고 있는데요. 주택금융연구원에 따르면, 지난해 3분기 서울 내 주택구입부담지수는 161.4로 집계됐습니다.
주택구입부담지수는 중위소득가구가 표준대출로 중간가격 주택 구입시 대출상환부담을 나타내는 지수로, 주택구입지수가 100이면 주택담보대출 상환에 가구소득의 약 25%를 부담하고 있다는 의미입니다.
서울의 경우 해당 지수가 160을 넘는데 이는 가구소득의 40%를 주담대 원리금 상환에 쓰고 있다는 뜻인데요. 통상 서울 주택구입부담지수가 130~140선일 때 주택 매매가 가능한 적정선으로 판단한다는 점에서 현재 서울에서 집을 사기 보단 관망하는 편이 낫다는 의견이 나오는 것이죠.
내집마련 타이밍
사실 집을 사고 싶은 매수자 입장에서는 이왕 집을 사는 거 최대한 저렴할 때 사고 싶은 마음이 클 것입니다.
그래서 지금 집값이 떨어지긴 했지만 더 떨어지지 않을까 하는 생각에 시기를 조율하는 것일 테고요. 최근 집값 추이 데이터만 봐도 집값의 하락세가 계속되고 있으니 관망을 하면서 집값이 바닥을 쳤을 때 들어 가야겠다 생각하실 것입니다.
하지만 작년 아파트시장에서 확인했듯 금리나 정책 등의 변수에 따라 수요자들의 매수 심리가 순식간에 바뀌면서 단기간에 수천만원에서 수억원씩 집값이 반등하는 것을 목격한 바 있습니다.
따라서 ‘집을 사라, 사지 말아라’하는 전문가들 의견을 참고만 하되 내집마련에 대한 결정은 자신만의 기준과 판단을 바탕으로 진행해야 할 것입니다. 그러기 위해선 시장에 대한 꾸준한 관심을 갖고 지속적으로 손품과 발품을 팔면서 기회를 엿보는 자세도 필요하고요.
다만, 요즘처럼 시장 내 불확실성이 커진 시점에서는 이른바 영끌로 불리는 무리한 대출은 삼가야 합니다. 보수적으로 감당할 수 있는 선에서 대출을 받아야 예상하지 못한 변수에도 흔들림 없이 투자를 이어 나갈 수 있기 때문입니다.