내집마련의 최종목적지는 매매계약입니다. 계약당사자가 법률에서 정한 기준에 따라 계약금, 중도금, 잔금의 절차로 계약내용에 따라 체결됩니다. 내재산 절반 이상이 들어가는 계약입니다.
우리나라의 부동산매매는 공인중개사무소에서 계약금부터 잔금까지 모든 일을 일괄처리 하는 구조입니다.
특히 매수인이 모든 금액을 선입금하는 해야하는 매수인에게 불리한 구조로 소유권이전까지 신경 써야할 부분이 상당합니다.
거래당사자를 너무 믿지 말고 본인이 주도적으로 참여해야 잠재된 리스크를 줄일 수 있습니다.
부동산 거래는 금액이 크고 잘못된 계약으로 인해 큰 손실이나 분쟁이 발생할 수 있습니다. 그렇기 때문에 계약 전 계약서를 꼼꼼하게 검토하지 않았다가 경제적 손실을 입게 될 수 있습니다.
따라서 주택계약을 하기 전에 다음과 같은 사항을 꼭 확인해야 합니다.
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주택매매계약서 작성시 확인사항
주택매매계약서는 내집마련의 마지막 단계입니다. 물건에 하자가 없다면 복잡하지 않으나 나에게 소요권이 이전되는 중요한 과정이므로 신중하게 작성하고 검토해야 합니다. 매매계약서는 주택담보대출 신청시 중요한 준비서류입니다. 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
주택매매계약서상의 진정한 소유자
주택매매계약서상의 매도인이 진정한 소유자인지 확인하는 것은 매우 중요합니다. 부동산등기부등본을 통해 매도인의 소유권을 확인할 수 있습니다.
만약 매도인이 소유자가 아니라면 위임장이나 위임대리인의 신분증 사본 등을 확인해야 합니다. 또한 매도인이 부동산에 대한 채권자나 저당권자가 있는지도 확인해야 합니다. 채권자나 저당권자가 있다면 그들의 동의서나 해제서가 필요합니다.
주택매매계약 내용과 실제 거래 내용
계약서의 내용과 실제 거래 내용이 일치하는지 확인하세요. 계약서에는 매매가격, 물건의 표시, 계약조건, 중개수수료, 잔금일, 그 밖의 약정내용 등이 명시되어야 합니다.
또한 계약서에는 매도인과 매수인의 신분증 사본, 주민등록증 사본, 부동산등기부등본, 부동산실거래가신고서 등이 첨부되어야 합니다.
계약서의 내용과 실제 거래내용이 다르거나 누락된 부분이 있다면 계약을 거절하거나 수정을 요구할 수 있습니다.
주택의 실제 상태확인
주택의 실제 상태를 점검해야 합니다. 주택의 위치, 면적, 구조, 시설, 난방방식, 방음성능, 통풍성능, 방수성능 등을 확인해야 합니다.
또한 주택의 법적 문제가 없는지도 확인해야 합니다. 예를 들어 주택이 건축법, 도시계획법, 환경법 등에 위반되지 않는지, 주택에 대한 행정처분이나 법적 분쟁이 없는지 등을 확인해야 합니다.
만약 주택의 실제 상태가 계약서와 다르거나 문제가 있다면 계약을 거절하거나 가격을 다시 조율하는 것이 좋습니다.
주택매매계약 후 관리
주택매매계약 후에는 매도인과 매수인이 서로 책임과 의무를 이행해야 합니다. 예를 들어 매도인은 주택을 정해진 기간 내에 인도하고, 매수인은 주택을 정해진 기간 내에 수령하고, 매매가격을 지불해야 합니다.
또한 계약 후에 주택의 하자가 발견되거나 부동산에 대한 채권이나 금융권 근저당이 발생하는 경우에는 적절한 조치를 취해야 합니다.
그럼 주택의 하자와 부동산에 대한 채권에 대해서 살펴 보겠습니다.
주택하자란 주택의 구조나 설비 등에 결함이 있어 정상적인 사용이 불가능하거나 제한되는 상태를 말합니다.
예를 들어, 벽이나 천장에 균열이 있거나, 배관이나 전기설비가 고장이 나거나, 방음이나 단열이 불량한 경우 등이 있습니다.
계약 후 주택의 하자가 발견되면, 주택매매계약법에 따라 매도인은 하자를 보수하거나, 매수인에게 손해배상을 해야 합니다.
부동산에 대한 채권이란 부동산을 담보로 한 대출이나 융자 등의 채무를 말합니다.
부동산에 대한 채권은 주택담보대출이나 전세자금대출 등이 있습니다. 부동산에 대한 채권이 발생하면, 채권자는 부동산에 저당권이나 근저당권을 설정할 수 있습니다.
저당권이나 근저당권이란, 채무자가 채무를 갚지 못할 경우, 채권자가 우선적으로 부동산을 처분하고 그 금액을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
부동산에 대한 채권이나 금융권 근저당이 발생하는 경우, 매수인은 부동산의 등기부등본을 확인하여 채권의 종류와 규모, 순위 등을 파악해야 합니다.
그리고, 매도인과 협의하여 채권을 상환하거나, 말소하거나, 이전하도록 해야 합니다.
만약, 채권이나 근저당을 해결하지 못하면, 매수인은 부동산의 소유권을 제대로 얻을 수 없거나, 채권자로부터 부동산을 압류당할 수 있습니다.
따라서, 계약 후에 주택의 하자가 발견되거나 부동산에 대한 채권이나 금융권 근저당이 발생하는 경우에는 적절한 조치를 취해야 합니다.
하자에 대한 보수나 배상을 요구하거나, 계약을 해제하거나, 가격을 감액하거나, 채권을 상환하거나, 말소하거나, 이전하도록 하거나, 채권자와 협상하거나, 법적인 조치를 취하거나 등의 방법이 있습니다.
주택매매계약서 작성시 주의사항
계약은 등기사항을 토대로 실제 소유주와 계약해야 합니다. 당연히 실제 소유주와 계약하는것이 상식이지만 주민등록을 확인하지 않는 경우가 있습니다.
우리나라 판례는 공인중개사가 주민등록을 위조한 소유주를 확인 안한 책임을 물어 매수자에게도 절반의 책임이 있다는 판례가 있습니다.
판례의 주요내용은 공인중개사가 ‘계약의 안전’을 보장할 것으로 믿고 계약의 하자 유무를 직접 확인하지 않은 아파트 매수자에게도 절반의 책임이 있다는 취지의 판결인데요.
서울중앙지법 민사합의35부(문영화 부장판사)는 아파트를 사려다 계약금과 중도금 2억원을 사기 당한 장모씨 등이 공인중개사 김모씨 등을 상대로 낸 손해배상 청구 소송에서
“김씨 등은 장씨 등에게 1억원을 보상하라”며 피고에게 절반의 책임을 지우는 원고 일부승소 판결을 했습니다.
이와 같은 판례를 통해 알 수 있는 것은 오직 공인중개사의 언급만을 믿고 거래를 진행하는 것보다는 매수자 스스로도 주민등록 등 중요 정보를 직접 확인하는 것이 필요하다는 것입니다.
이를 통해 법적인 안전성을 확보하며 내 집을 마련할 수 있습니다.
따라서 주택의 소유자는 등기부등본에 기재된 사람이며, 그 사람만이 주택을 팔 수 있는 권리가 있습니다.
만약 주택의 소유자가 직접 계약을 하지 않고, 대리인을 통해 계약을 하는 경우에는 위임장과 인감증명서를 확인해야 합니다.
주택의 소유자가 배우자나 가족과 같은 친족이라도, 적법한 위임장이 없으면 계약이 무효가 될 수 있습니다.
주택의 소유자가 계약을 체결한 후에 주택을 다른 사람에게 매도하거나, 담보로 대출을 받는 등의 행위를 하면, 매수인은 주택의 소유권을 얻을 수 없거나, 채권자에게 압류당할 수 있습니다. 계약체결후 잔금일 이전에 등기부등본을 반드시 확인해야 합니다.
결론
부동산 거래는 재산 및 법적 권리에 관련된 중요한 사항이 많습니다. 주택매매계약서 작서시 확인사항과 주의사항을 꼼꼼하게 점검하는 것이 중요합니다.
공인중개사의 역할도 중요하지만 매수자 스스로 재산을 관리하고 보호하는 것이 필수적입니다. 내집마련의 원칙과 꼼꼼함은 불확실한 사항을 방지하고 법적 분쟁을 예방함으로써 거래의 안전성을 높여주고 중요한 결정에 있어서 올바른 선택을 할 수 있도록 도와줄 수 있습니다.