오늘은 전세계약 체결 시 확인해야 할 핵심 사항들을 계약 전, 계약 체결 시, 계약 후, 잔금 지급 및 이사 후에 확인해야 할 중요한 사항들이 단계적으로 알아 보겠습니다.
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전세계약 체결시 핵심사항?
전세계약전에 주택의 상태를 꼼꼼히 확인해야 합니다.. 불법이나 무허가 주택인지도 체크하고, 하자가 있다면 임대인에게 보수를 요청해야 합니다.
또한 너무 높은 전세가율은 위험할 수 있습니다. 시세를 잘 파악하고, 적정한 가격인지 확인하는 것이 중요힙니다. 특히 최근 이슈가 되고 있는 전세사기를 예방하기 위해 임대인의 세금 체납 여부와 권리관계를 확인하고 보증금을 안전하게 돌려받기 위해 전세보증금 반환보증 가입이 필수 입니다.
따라서 전세계약 체결시 계약전, 계약시, 계약후의 3단계 진행과정에서 각 단계별로 필요한 조치를 꼼꼼하게 확인해야 됩니다. 이를 통해 전세 사기를 예방하고 보증금 반환에 대한 위험을 방지할 수 있습니다. 주요 확인 사항은 다음과 같습니다.
전세계약 체결 시 핵심사항 : 전세계약前
주택상태 : 불법 또는 무허가 주택 여부 확인, 적정 시세 체크 합니다. 전입신고를 할 수 없는 무허가 불법건축물은 임대차보호법에 적용 받지 않아 보증금 보호가 어려운 경우가 있습니다.
적정시세 확인 :국토부 실거래가 공개시스템,부동산 정보 사이트를 통한 적정한 시세를 체크, 물건지 인근 복수의 중개 업소 방문, 지역별 전세가율 체크(부동산테크)
권리관계 및 임대인 정보: 건물(또는 토지)등기부 등본을 통해 근저당권, 전세권 등 권리관계를 확인하세요. 선순위 근저당과 전세보증금의 합이 주택가격의 70%를 넘지 않도록 주의해야 합니다.
단독 주택이나 다가구주택 등의 경우, 임대인이나 공인중개사를 통해 선순위 세입자별 전세보증금 을 확인해보세요.
선순위 권리관계는 등기부등본을 임대인 세금 체납 여부는 세무서 or 홈텍스를 통해 꼭 확인해야 합니다.
전세계약 체결 시 핵심사항 : 전세계약時
본인여부확인 : 임대인 신분증, 위임계약시 위임장 및 대리인 신분증을 확인 합니다. 만약 임대인 본인이 아닌 대리인과 계약을 진행할 때에는 위임장과 인감증명서를 확인하여야 합니다.
위임장에는 임차목적물 소재지, 소유자의 성명과 연락처, 계약의 목적, 대리인의 성명, 주소, 주민번호, 연월일 등이 기재되어야 하고, 인감증명서와 관련하여 위임장의 날인과 인감증명서의 날인 그리고 계약서에 찍을 날인이 동일하여야 합니다.
부동산중개업 조회 : 적한합 중개로 정상적인 계약 체결을 위해 공인중개사 정상영업여부 확인
계약서 내용 확인 :
-임차주택의 사용부분이 계약서에 정확히 표시되었는지 확인하세요. 부동산등기부등본과 일치하는지도 꼼꼼히 살펴보세요.
-계약금, 잔금, 지급일자, 임대차기간, 전세보증금, 관리비 등을 확인하세요.수선비, 계약해지 사항 등 임차인에게 불리한 특약사항이 있는지도 꼼꼼하게 검토하세요.
-대항력을 갖출 때까지 근저당설정을 하지 않겠다는 등 필요한 특약사항을 명시하세요.
계약서작성 : 주택임대차 표준계약서를 사용 합니다. 임대차계약은 의사의 합치가 있으면 성립하고 별도의 계약서를 요하지 않습니다. 따라서 계약서 없이 체결된 구두 약정도 유효합니다.
하지만 훗날 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 계약 조건을 서면화하여 체결하는 것이 훨씬 안전합니다.
권리관계 재확인 : 등기부등본을 통해 근저당 등 권리관계를 재확인 합니다.
전세계약 체결 시 핵심사항 : 전세계약後
임대차신고(확정일자) : 관할 주민센터 방문하여 신고합니다.
잔금 납부 및 이사 :계약체결후 잔금납부전 권리관계(등기부등본)를 재확인 합니다.
전입신고 : 정부24 or 관할 주민센터에 방문하여 신고합니다.
보증금 반환보증: 전세보증금 반환보증 가입을 통한 보증금 반환 위험 해소
전세보증금반환보증대항력 발생시기
주택임대차보호법상 임차인이 주택을 점유하고 전입신고를 하면 그 다음날부터 제3자에 대한 대항력이 발생합니다.
만약 임차인이 전입신고를 한 당일에 집주인이 금융기관으로 부터 근저당권을 설정하게 되면, 임차권의 대항력보다 저당권이 더 우선하는 결과가 됩니다. 즉 금융기관 권리가 나의 권리보다 우선한다는 겁니다.
이를 방지하기 위해서는 계약 체결 전에는 물론이고 입주와 전입신고를 마친 다음 날에도 등기부등본을 반드시 확인해 볼 필요가 있습니다.
