재건축 규제에 대해 설명드리겠습니다. 재건축 규제는 크게 세 가지로 구분됩니다.
안전진단
재건축 안전진단은 건물의 안전성과 주거환경의 향상을 위해 실시되는 절차입니다. 예비안전진단, 1차 정밀안전진단, 그리고 2차 정밀안전진단(적정성 검토) 등의 순서로 진행됩니다.
각 단계는 A~E등급으로 나뉘며, D등급(조건부 재건축) 또는 E등급(재건축 확정)을 받아야 사업을 추진할 수 있습니다2. 1차 정밀안전진단에서 D등급을 받으면 공공기관의 2차 안전진단을 거치고, 여기서 D·E등급이 나와야 재건축을 진행할 수 있습니다.
그러나, 최근에는 30년 이상 된 노후주택은 안전진단을 거치지 않고 바로 재건축 절차에 착수하는 방안이 추진되고 있습니다. 이는 재건축의 ‘3대 대못’ 중 하나인 안전진단 규제가 완화되면서, 노후 주택 주민들이 희망할 경우 일단 재건축 조합을 만들고, 이후 추가 협의가 이뤄지는 과정에서 안전진단을 진행할 수 있게 된 것입니다.
앞으로는 재건축 패스트트랙에 따라 안전진단 통과 없이 정비구역을 지정하고 추진위원회와 조합설립이 가능합니다. 따라서 종전대비 최대 3년은 사업기간을 단축할 수 있습니다.
재건축 초과이익환수제
재건축 초과이익 환수제(재초환)는 재건축 프로젝트를 통해 발생하는 초과이익을 환수하는 제도입니다. 이 제도는 토지에 대한 투기를 방지하고 토지의 효율적인 이용을 목적으로 시행됩니다.
재건축을 시작하는 시점과 입주가 완료되는 시점 사이의 부동산 가치 상승분에서 각종 비용을 제외한 순이익이 주변 주택 가격 상승률을 초과하고 개인별로 3,000만 원을 넘을 경우, 그 초과 이익의 최대 50%를 세금으로 납부해야 합니다.
최근에는 이 제도가 완화되어, 초과이익 기준이 3천만원에서 8천만원으로 상향되었고, 부과 구간은 2천만원에서 5천만원으로 높아졌습니다. 이 완화된 규제는 재건축 사업의 부담을 줄이고, 주택 공급을 증가시키는 데 도움이 될 것으로 기대됩니다.
분양가상한제
분양가상한제는 주택 가격 상승을 억제하고 실수요자의 내 집 마련 부담을 줄이기 위해 정부가 일정 지역의 아파트 등 공동주택 분양가격을 제한하는 제도입니다.
이 제도는 특정 지역에서 주택을 분양할 때, 정부가 정한 기준에 따라 산정된 분양가격 이하로만 판매할 수 있게 합니다. 분양가는 택지비와 건축비를 합산하여 산정되며, 분양가 상한제 적용 주택은 공공택지와 국토부 장관이 지정하는 지역에 해당합니다.
분양가상한제 적용 지역은 모든 지역에 해당되는 것은 아니며, 주로 주택 가격 상승 우려가 큰 지역에 적용됩니다. 예를 들어, 서울의 경우 강남 3구와 용산구가 분양가 상한제 적용 지역입니다.
또한, 분양가 상한제 적용 주택은 전매 제한과 실거주 의무가 있어, 청약 당첨된 주택을 일정 기간 내에 판매할 수 없으며, 입주 가능일로부터 2~5년간 해당 주택에 실제로 거주해야 합니다.
최근 서울 민간 아파트의 평균 분양가는 제곱미터당 941만 4,000원으로, 지난해 동월 대비 약 18.5% 상승한 것으로 보고되었습니다. 이러한 고분양가 상황 속에서 분양가 상한제 적용 단지에 대한 관심이 높아지고 있습니다.
과거 정부는 이러한 규제들을 엄격히 적용하여 민간 재건축 사업을 제한했습니다. 특히, 서울과 수도권 도심 내에서는 3기 신도시 입주가 시작되는 2025년까지 재건축 규제를 풀지 않겠다는 방침이었습니다. 그러나 재건축 규제 완화가 주택공급 로드맵에 포함되면서 상황이 변화했습니다.
정부는 전국에 22만 가구 이상의 신규 정비구역을 지정하고, 서울에서는 10만 가구, 경기와 인천에서는 4만 가구를 새로 지정할 계획을 발표했습니다. 또한, 지방자치단체의 인허가 절차 기간을 기존 5년에서 2년으로 단축하는 등 재건축 사업의 속도를 높이기 위한 조치들이 취해졌습니다.