ltv dti dsr이란
부동산을 처음 접하는 초보자라면, ltv, dti, dsr이라는 용어를 들어본 적이 있을 것입니다. 내집찾기 계획단계는 대출계획입니다. 대출계획을 세우는데 ltv, dti, dsr는 중요한 개념 중 하나입니다.
내집마련을 계획 중이라면 주택담보대출에 필요한 나에게 맞는 주택을 선정하는 것도 중요하지만 살고 싶은 집에 대한 ltv와 소득과 부채에 직접적인 영향이 있는 dti, dsr을 먼저 확인해야 합니다.
예를들어 아래표에서 확인할 수 있듯이 2020년 주택담보대출 2%대 중반의 저금리와 현재의 주택담보대출 금리 5%대 주택담보대출 금리 2배 차이가 발생합니다.
단순히 금리차이만 보더라도 똑같은 주택을 매수하더라도 이자를 2배 더 주고 매수하게 됩니다.
즉 연봉 6천만원의 일반사람이 받을수 있는 대출한도(LTV)가 50%로 감소했다는 말입니다. LTV는 대출상품에 따라 조건이 변경되며, 후술하는 주택구입부담지수와 밀접한 관련이 있습니다.
이러한 용어들이 무엇을 의미하는지, 부동산 구매에 어떤 영향을 미치는지에 대해 알아보도록 하겠습니다.
LTV
LTV(Loan to Value ratio)는 주택담보대출비율로 번역되는 영어약자 입니다. 내집 찾기 실전에 적용하는 대출한도로 본인의 순자산에서 필요한 자금을 대출받아서 얼마짜리 집을 살 수 있는지 예측하는 것입니다.
2022년 11월 10일 규제지역 해제로 LTVㆍDTI 한도가 변경되었습니다. 금액별 차등을 두었던 LTV가 일괄적으로 50% 하향 평균화 되었습니다. 단 생애최초구입자, 서민ㆍ실수요자일 경우 70~80%로 상향되어 실수요자의 대출여건이 개선된 점은 있으나 실제 DSR 적용으로 제한적이긴 합니다.
2023년 특례보금자리론 도입으로 대출조건이 완화된 점은 있으나 정부 부동산정책이 어떻게 변동 될지 모르는 상황에서 현재 대출조건에 맞는 LTV조건을 찾으면 됩니다.
아래표는 주택금융공사 보금자리론 업무처리기준에 나와있는 LTV 입니다. 조정대상지역(강남, 서초, 송파, 용산)을 제외하면 대부분의 9억이하 아파트 LTV는 70%입니다.
예를 들어, 아파트 시세가 5억원이고 조정지역외 지역이면 LTV는 70%이고 대출가능금액은 3억 5천만원이 됩니다.
일반적으로 LTV가 높을수록 대출 상환 금액이 높아지기 때문에, 은행이나 대출 기관에서는 소득과 신용에 따라 대출 한도를 결정합니다.
조금 더 구체적으로 살펴 보겠습니다. 아래 표를 통해 김부장의 자산 5억원을 기준으로 LTV와 필요금액을 살펴보면 다음 과 같습니다. 노원구와 남양주시는 기타지역으로 LTV 70%를 적용할 수 있습니다. 노원구 지역은 9억이상도 LTV 70%가능합니다. 다만 특례보금자리론은 6억이상 주택은 신청하지 못합니다.
위 표를 근거로 김부장은 2개지역에서 5개단지를 선택할 수 있습니다. 표에서 확인할 수 있듯이 주택가격 9억원 이상과 미만은 모두 LTV 70%를 적용할 수 있습니다. 여기서 세대수와 전세가율, 자산을 고려하면 다산롯데캐슬을 선택할 가능성이 있습니다.
김부장의 경우는 주택담보대출 2.5억원을 30년 원리금상환으로 주택담보대출 금리 5%로 신청한다면 매월 1,340,000원(원금+이자)을 납부해야 합니다. 매월 납부금액은 김부장의 연봉 6천만원의 25%의 금액으로 HAI 100에 해당됩니다.
정리하자면 소득의 절반 이상을 원금과 이자를 상환하지 않는다면 크게 신경쓸 지표는 아닙니다. 다수의 대출을 쓰고 있거나 카드론, 제2 금융권의 무분별한 대출을 쓰고 있을 때 문제가 됩니다.
간단하게 설명하면 과다부채가 없다면 6억이하 주택은 정책모지기상품(디딤돌 LTV 70%, 특례보금자리론 우대형 LTV 70%, 생애최초LTV80%,), 6억이상 주택은 은행상품 (9억이하주택 + 부부합산9천만원미만의 실수요자 조건이 충족되면 집값의 70%를 대출을 받을 수 있다.)으로 구분하면 됩니다.
dti
DTI(Debt To Income)는 총부채 상환 비율을 나타내는 지표입니다. 즉, 월 소득 대비 월 부채 상환 비율을 의미합니다. 예를 들어, 월 소득이 500만원이고 월 상환 비용이 150만원이라면 DTI는 30%가 됩니다.
DTI = (주택대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 연간 이자 상환액) / 연소득
일반적으로 DTI가 높을수록 대출 상환 불이익 위험이 높아지기 때문에, 은행이나 대출 기관에서는 DTI를 기준으로 대출 한도를 결정합니다.
dsr
DSR은 월 부채 상환 비율을 나타내는 지표입니다. DTI와 유사하지만, DSR은 대출자의 모든 금융부채 (원리금 포함) 상환액이 연간 총소득에서 차지하는 비중을 나타냅니다.
DSR = (주택대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 연간 원리금 상환액) / 연소득
예를 들어, 월 소득이 500만원이고 월 부채 상환 비용이 150만원, 월 생활비가 100만원이라면 DSR은 50%가 됩니다. 일반적으로 DSR이 높을수록 대출 상환 불이익 위험이 높아지기 때문에, 은행이나 대출 기관에서는 DSR을 기준으로 대출 한도를 결정합니다.
결론
주거정책심의위원회에서 투기로 인한 집값 상승과 시장과열을 사전에 통제하기 위해서 지역별로 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역, 비규제지역으로 규제지역을 정합니다.
규제지역은 부동산 시장의 흐름에 맞춰 지정 또는 해제되기 때문에 국토교통부에서 발표되는 내용을 수시로 점검해야 합니다.
규제지역에 따라 LTV DTI DSR 계산 후 나에게 맞는 주택담보대출 상품을 찾으면 됩니다.