오늘은 KB부동산보고서 2024년 주택시장에 대해 이야기해볼까 합니다. 자세한 내용은 아래 첨부파일을 참고하시면 됩니다.
주택시장은 상승과 하락을 반복하면서 불확실성이 커지고 있어요. 하지만 완만한 하향 조정 가능성이 큰 상황이라고 보여집니다. 매수 수요가 위축되면서 주택 매매 거래량이 급감하고, 향후 주택 경기에 대한 부정적 시각이 팽배하고 있습니다.
무엇보다 여전히 높은 금리가 부담으로 작용하고 있죠. 주택 경기 불황기에 고금리 부담은 주택 수요를 크게 위축시킬 수밖에 없기 때문이에요. 그러나 주택시장의 주요 변수들의 상황에 따라 소폭 반등 혹은 하락폭 확대 등의 방향이 정해질 것으로 보입니다.
2024년 주택시장의 주요 변수는 공급과 금리입니다. 급격하게 위축된 주택 공급이 단기간에 증가하기는 쉽지 않지만, 정부의 공급 시그널이 지속된다면 일정 부분 해소가 될 가능성이 있습니다.
무엇보다 금리가 주요 변수가 될 것입니다. 기준금리 인하 시기와 인하 폭에 따라 주택 수요는 영향을 받을 수밖에 없기 때문이죠. 한편, 수요 위축으로 거래가 급감한 상황에서 실수요자 금융 지원, 관련 규제 완화 등 수요 회복을 위한 정부 정책도 중요한 변수가 될 전망입니다.
그럼 KB부동산보고서 2024년 주택시장을 바라보는 7대 이슈에 대해 함께 살펴보도록 하죠.
역대최저 거래량
주택 매매 거래는 2022년에 이어 2년 연속 침체입니다. 총선 이후 정책 불확실성 해소와 금리 인하로 인한 회복 가능성이 있지만, 일부 지역 수요 쏠림 현상과 금리 인하 속도가 더딜 경우 회복세는 제한적일 전망입니다.
2023년 주택 매매 거래량은 1월에 2.6만 호까지 감소한 후, 정부의 다양한 규제 완화로 인해 소폭 회복되었지만, 회복세를 이어가지 못했습니다.
3월에는 월간 주택 매매 거래량이 5만 호를 초과하여 두 달 만에 2배 이상 증가하였으나, 8월 이후에는 다시 감소세를 보였고, 12월에는 4만 호 이하로 떨어졌습니다.
2023년 연간 주택 매매 거래량은 55.5만 호로, 이는 2022년에 기록된 역대 최저치인 50.9만 호보다는 소폭 증가하였지만, 2020년에 기록된 역대 최대치인 128만 호에 비해서는 절반에도 미치지 못하였습니다.
과거 평균인 95만 호에 비해 42% 낮았으며, 글로벌 금융위기 이후 최저치를 기록한 2012년 74만 호에 비해서도 25% 낮았습니다.
이로 인해 주택 거래 침체 현상이 2년 연속으로 지속되고 있는 상황입니다. 이러한 상황은 주택시장에 큰 변화를 가져올 수 있습니다.
주택공급 감소
주택공급 급격한 감소로 인한 공급 부족 가능성: 분양물량과 함께 장기적인 주택 공급 기반인 인허가물량까지 급감하고 있습니다. 청약 수요 위축으로 분양 지연이 장기화될 가능성이 높은 가운데 정부의 공급 정책 구체화가 매우 중요합니다.
아파트 분양물량은 2023년부터 급감하기 시작하였으며, 이는 공사비 증가, 금리 인상 등으로 인한 원가 상승과 미분양 및 금리 인상 등으로 인한 부동산 PF 리스크 확대 등이 영향을 미쳤습니다.
또한, 2023년 장기적인 주택 공급 기반인 주택 인허가물량까지 큰 폭으로 감소하였습니다. 이러한 분양물량과 인허가물량 감소가 지속될 경우 주택 공급 계획과 실제 공급 시기의 불일치로 인해 주택 공급 부족 우려가 현실화될 수 있습니다.
그러나 2023년 1월부터 11월까지 월평균 3만 호 미만이던 인허가물량이 12월 들어 9만 호로 급증하였는데, 이러한 인허가물량 확대가 주택시장과 건설경기가 여전히 위축된 상황에서 일시적인 현상인지, 지속될 것인지는 지켜볼 필요가 있습니다.
노후계획도시 특별법
2023년 말 국회를 통과한 「노후계획도시 특별법」 시행을 앞두고 당초 51곳이었던 대상 지역이 108곳으로 확대되었습니다. 단기적 효과는 제한적이나 사업진행이 구체화되면 시장 영향도 커질 것입니다.
「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」(이하 노후계획도시 특별법) 이 법안은 2023년 말에 국회를 통과하였으며, 2024년 4월 27일부터 시행될 예정입니다1. 이 법안은 1기 신도시를 포함하여 조성 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상 택지에 대한 정비사업 규제를 완화하는 내용을 담고 있습니다.
1기 신도시는 1980년대 말에 ‘주택 200만 호 건설’ 계획에 따라 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본의 5개 지역에 단기간에 대규모로 건설되었습니다.
그러나 건설된 지 30년이 넘어서면서 재정비에 대한 필요성이 높아졌음에도 높은 용적률로 인해 사업 추진에 어려움을 겪어왔습니다.
이 법안은 노후계획도시의 재정비를 촉진하고, 주택 공급을 확대하기 위한 목적을 가지고 있습니다2. 이 법안의 시행으로 인해 1기 신도시 등의 노후계획도시의 재정비가 활성화될 것으로 기대됩니다.
재건축 패스트트랙은 건물을 빠르고 효율적으로 재건축하는 절차로, 건물 소유자들이 건물을 빠르게 고쳐서 사용할 수 있게 해주는 프로세스입니다3. 이 절차를 통해 재건축 사업 기간을 최대 3년까지 단축할 수 있게 되었습니다.
이 법안의 시행으로 인해 1기 신도시 등의 노후계획도시의 재정비가 활성화될 것으로 기대됩니다. 이러한 변화는 주택시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
전세수요 증가 가격상승 기대
전세 수요 아파트 집중, 입주물량 부족으로 가격 상승 가능성 확대: 비아파트 전세 사기와 보증금 미반환 이슈 등으로 아파트로 전세 수요가 집중되는 가운데 수도권을 중심으로 아파트 입주물량이 크게 감소함에 따라 다시 전세가격 상승세가 확대될 가능성이 있습니다.
주택 매매가격의 하락세와 전세 수요의 증가는 많은 요인에 의해 영향을 받을 수 있습니다. 아파트 전세 수요가 집중되는 현상은 특히 수도권에서 두드러지며, 이는 아파트의 안정성과 투자 가치 때문일 수 있습니다.
그러나 분양물량, 착공물량, 주택 인허가물량의 감소는 향후 입주물량 감소를 예상하게 하며, 이는 아파트 전세 수요를 충족시키는 데 어려움을 초래할 수 있습니다. 이러한 상황은 전세가격 상승을 초래할 수 있지만, 비수도권에서는 매수 부담이 상대적으로 적기 때문에 전세로 전환되는 수요가 크지 않을 수 있습니다.
금리 인하 가능성
금리 인하에 따른 매수 심리 회복에 대한 기대감이 높아지고 있지만, 가계 부채 관리 강화와 경기 불확실성 확대 등이 존재하는 시장에서 금리 인하 시기와 인하폭이 관건입니다.
매수자들의 구매력이 점차 개선되고 있지만, 아직까지는 매수 심리가 완전히 회복되지 않은 상황이네요. 기준금리는 2023년 1월 이후로 3.5%를 유지하고 있지만, 시중은행의 주택담보대출 금리는 하락세를 보이고 있습니다.
2024년 1월 기준으로 4대 시중은행의 주택담보대출 평균 금리(분할 상환, 만기 10년 이상)는 4.10~4.18% 수준으로, 2023년 1월의 5.02~5.61%에 비해 1%p 가량 하락했습니다.
2023년에 전국 주택가격이 4.64% 하락하면서 매수자의 구매력지수는 2022년 10월을 저점으로 상승세를 보이고 있습니다. 전국 기준 구매력지수는 2023년 들어 기준점인 100을 넘어섰지만, 그럼에도 불구하고 매매 거래는 여전히 부진한 상태입니다.
한편으로는, 가계 부채 관리 강화로 인해 금리 인하의 효과가 제한적일 수 있습니다. 정부는 가계 부채의 안정적 관리를 위해 총부채원리금상환비율(DSR, Debt Service Ratio) 관리 강화, 변동금리 스트레스 DSR 도입 등 관련 제도 개선을 추진하고 있습니다.
따라서 금리가 인하되더라도 대출에 대한 제한이 커질 수 있으며, 기존 대출이 많은 가구는 오히려 대출 한도가 축소될 가능성도 높습니다.
미국의 기준금리 인하 가능성이 높아지고 잠재 성장률 하락 등 저성장 우려가 커지면서 한국 기준금리 인하에 대한 기대감도 높아지고 있습니다.
금리 인하는 분명 부동산시장에 호재로 작용할 수 있지만 단기간에 시장 상황을 반전시킬 정도의 영향력을 발휘하기는 어려울 것으로 보입니다.
경기 불확실성 확대와 높은 금리, 주택가격에 대한 매수자와 매도자의 상반된 기대감, 정부 정책 등 대내외적으로 복잡한 요인들이 시장에 영향을 미칠 수 있기 때문입니다.
또한, 2024년 하반기로 예상되는 금리 인하의 경우 인하 폭이 관건이 될 것으로 보이지만 단기간에 큰 폭으로 낮아질 가능성도 낮습니다.
주택담보대출 증가속도 둔화
주택담보대출 증가세는 다소 둔화될 것으로 전망되나 가계부채에 대한 우려가 지속될 경우 매수세 회복을 위한 적극적인 정책 추진에는 제약 요인이 될 것입니다.
2017년부터 2021년까지의 주택 매매 거래량과 주택담보대출 증가율에 대해 이야기해보려고 합니다. 이 기간 동안 주택 매매 거래량에 비해 담보대출 증가율이 다소 낮았는데요, 이는 당시 강화된 LTV 규제 등으로 인해 주택 구매에 필요한 자금의 상당 부분이 주택담보대출이 아닌 신용대출 등으로 조달되었기 때문이라고 생각됩니다.
당시에는 전세자금대출도 매우 가파르게 증가했는데요, 이로 보아 주택 구매 자금의 일정 부분이 전세보증금으로 조달되었던 것으로 볼 수 있습니다.
하지만 현재 정부에서는 금융 규제가 완화되고 전세자금대출도 시장 성숙 등으로 인해 증가율이 보합세를 보이면서 주택 매매 거래량과 주택담보대출 증가율이 비슷한 추세를 보이는 것을 확인할 수 있습니다. 따라서 향후 주택담보대출 증가세 지속 여부는 주택 매매 거래량의 향방이 중요한 영향을 미칠 것으로 보입니다.
한편으로는 가계 부채 관리와 정책 금융 공급 방향이 2024년 주택담보대출 변동에 영향을 미칠 주요한 변수가 될 것으로 보입니다. 정부는 특례보금자리론 종료와 함께 가계 부채 증가율을 경제성장률 이내로 관리하겠다는 원칙과 보금자리론 개편 방안을 제시하였습니다.
2024년 보금자리론 공급 규모를 2023년 대비 약 30% 적은 10조 원 ±5조 원 범위에서 관리하고, 지원 요건 역시 특례 이전 수준으로 강화하겠다는 계획입니다.
저출산 극복을 위한 주거 지원 방안으로 시작된 27조 원 규모의 신생아 특례 대출 공급은 주택담보대출 증가 요인이 될 수 있습니다. 그러나 가계 부채 관리에 정책 우선순위가 있다는 점에서 신생아 특례 대출 공급 역시 상황에 따라 공급 속도와 규모를 조정할 여지가 있습니다.
종합적으로 볼 때, 여전히 높은 금리와 주택 시장 불확실성 지속, 정부의 가계 부채 관리 정책으로 주택담보대출 증가세는 다소 둔화될 것으로 전망됩니다. 가계 부채 증가율이 정부가 목표한 수준까지 내려간다면 주택 시장 회복을 위해 보다 적극적인 정책 추진이 가능할 것입니다.
반대로 가계 부채에 대한 우려가 지속된다면 그 만큼 정부 주택 정책 추진에는 제약이 커질 수 밖에 없습니다. 따라서 가계 부채 문제 역시 2024년 주택 시장에 주요한 변수가 될 것으로 보입니다.
부동산정책기조
주택 공급시장 관리와 거래 활성화가 정부 정책의 가장 큰 화두이며, 규제 완화 기조는 2024년에도 지속되는 데 반해 수요 지원은 제한적일 전망입니다.
2024년, 정부의 시장 규제 완화 기조는 계속될 것으로 보입니다. 이는 시장 상황이 단기간에 회복되기 어려운 상황 때문입니다. 그러나 규제 완화의 강도에 대한 고민이 큰 한 해가 될 것으로 예상됩니다.
현 정부는 출범 이후부터 대출 규제 완화부터 노후 주택 정비까지 다양한 분야에서 과감하고 속도감 있게 규제를 완화해 왔습니다. 그러나 정책 기조는 주택 규제 정상화라는 측면을 유지하고 있습니다. 과도한 규제를 완화하되, 경기 부양을 위한 정책적 지원은 하지 않는 상황입니다.
또한 가계 부채 증가에 대한 부담도 여전히 큽니다. 주택 경기 호황기에 확대된 가계 부채 증가가 가계 부실로 이어질 가능성에 대한 우려가 크기 때문입니다. 이에 따라 2023년 정부의 주택 방향은 실수요자 금융 지원, PF 부실 최소화, 공급 확대 등에 초점이 맞춰질 가능성이 높습니다.
또한 다주택자에 대한 세제 완화, 등록 임대 주택 관련 제도 정비 등도 주요 화두가 될 것으로 보입니다. 이러한 변화는 주택 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상되며, 이에 대한 지속적인 관심과 이해가 필요합니다.