주택매매계약서에 특약사항을 작성할 때 주의해야 할 사항들을 자세히 알려드리겠습니다. 특약사항은 매매 계약서의 주된 내용을 보완하기 위해 추가되는 부분으로, 추후 분쟁을 예방하기 위해 명확하고 구체적으로 작성해야 합니다.
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주택매매계약서 특약사항이란?
특약사항은 표준계약서의 기본 내용 외에 매수인과 매도인 사이에서 주고받는 특별한 약속을 적어놓는 부분인데요,주택매매계약서 작성시 특약사항은 매우 중요한 역할을 합니다.
표준계약서에는 없는, 매매 당사자들이 특별히 약속하는 내용을 기재하는 부분입니다. 분쟁 예방, 거래 안전, 개인 상황에 맞는 조건 반영 등 다양한 측면에서 중요성을 지닙니다.
현재 시설 상태에서의 계약
주택매매계약 시 “현 상태로 매매한다” 또는 “현 시설물 상태에서의 계약”이라는 특약사항은 중요한 의미를 갖습니다. 이 특약사항은 부동산 거래 시 현재 시설물의 상태를 기준으로 계약을 진행한다는 의미입니다.
이 문구는 종물과 부속물 등의 소유권을 매매목적물인 부동산과 일체로 처분한다는 의미인지, 또는 부동산의 노후화 등의 상태를 감안하여 물리적인 하자에 대한 담보책임을 묻지 않겠다는 것인지, 이해당사자들의 입장에 따라 다양하게 해석될 수 있습니다.
따라서 주택매매 대상 목적물의 범위, 권리 의무, 물건의 하자담보책임 등을 명확하게 정하는 것이 바람직합니다.
부동산서류 확인
부동산 거래 시에는 서류 확인이 매우 중요합니다. 특히 매수인은 다양한 서류를 검토하여 거래의 안전성을 확보해야 합니다. 이 중에서도 등기부등본, 토지대장, 그리고 건축물대장은 특히 중요한 역할을 합니다.
등기부등본:
등기부등본은 부동산의 소유권과 권리관계를 확인할 수 있는 서류입니다.
소유자, 저당권, 가압류 등의 정보가 포함되어 있습니다.
매수인은 등기부등본을 통해 부동산의 실제 소유자와 권리 상태를 확인할 수 있습니다.
토지대장:
토지대장은 부동산의 토지에 대한 정보를 담고 있습니다.
토지의 면적, 용도, 소유자 등의 정보를 확인할 수 있습니다.
매수인은 토지대장을 통해 부동산의 토지 상태를 파악하고 미래의 이용 가능성을 고려할 수 있습니다.
건축물대장:
건축물대장은 부동산의 건물에 대한 정보를 제공합니다.
건물의 구조, 면적, 사용 용도, 건축 연도 등이 기재되어 있습니다.
매수인은 건축물대장을 통해 부동산의 건물 상태를 확인하고 필요한 보수나 개선 사항을 고려할 수 있습니다.
이러한 서류들은 부동산 거래 시에 반드시 확인해야 하며, 서류의 내용을 꼼꼼히 검토하여 거래의 안전성을 확보하는 것이 중요합니다. 또한, 특약사항을 통해 매수인과 매도인이 합의한 사항을 명확히 기재하는 것도 중요한 점입니다. 부동산 매매는 큰 금액이 걸린 중요한 거래이므로, 서류를 준비하고 내용을 정확히 확인해야 합니다.
근저당말소
매도자가 잔금일에 근저당권을 상환하고 말소하는 것을 명시하는 항목입니다. 등기부등본만 확인하면 현재 근저당이 어느 은행에 대한 채무이며 얼마인지를 알 수 있습니다.
만약 소유권이전등기가 완료되기 전에 계약이 현재 확인된 등기부 내용과 달라진 경우, 계약을 해제할 수 있고 그 위약금으로 계약금 10%에 해당하는 금액을 지급해야 합니다.
하자담보책임
매도자는 잔금일로부터 6개월 내에 발생하는 모든 하자에 대한 책임을 지도록 하는 항목입니다. 아파트의 경우 드물게 발생하지만 노후화된 주택을 매매하는 경우, 중요한 하자 부분에 대해 특약을 작성하는 것이 좋습니다.
외벽에서 진행되고 있는 누수 부분이나 천정 부분에서 발생한 누수 부분 등을 특약에 명시하면, 서로 간에 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.
예를 들면 몇 년 전 제 지인이 빌라를 매도한 적이 있었습니다. 매수인에게 하자 때문에 수리까지 해주었습니다. 그런데 매수인은 하자담보책임을 들어 이후 누수로 인한 비용을 요구했습니다.
하지만 매수인이 하자를 인정하지 않는 경우, 입증책임이 중요해집니다. 매수인은 계약시점의 사진, 동영상 등을 확보하여 입증할 수 있어야 합니다. 하자담보책임은 부동산 거래에서 중요한 측면이므로, 자료를 최대한 확보해두는 것이 좋습니다
위반건축물과 불법증축부분
오래된 주택의 경우 불법으로 증축한 부분이 일부 있을 수 있습니다. 이런 경우, 매수인은 불법 증축 부분을 모두 인지하고 그 부분까지 모두 인수한다는 것을 특약에 적어두는 것이 좋습니다.
예를 들어, 옥상이나 마당, 주차장 등에 조립식 패널, 경량 철골, 컨테이너 등을 사용하여 구조물을 설치하는 경우나 건물 주요 구조부나 다가구 주택의 세대 간 경계벽, 외벽 마감재 등을 임의로 증설, 해체, 변경하는 경우, 공작물 축조신고를 이행해야 하는 공작물을 무단으로 축조하는 경우도 해당합니다.
임대차승계
매도자가 보유한 임대차 계약을 매수자가 승계하는 것을 명시하는 항목입니다. 전세나 월세로 들어가 있는 임차인이 있는 경우, 전세보증금이 얼마인지와 임차인의 임대차 권리 관계를 모두 인수하는 조건으로 매수한다는 것을 특약에 적어두는 것이 좋습니다.
공부상 면적의 차이
부동산 등기사항 전부 증명서 상의 면적을 기준으로 체결된 계약이며, 추후 공부상 면적과 실측 면적 사이에 차이가 발생할 경우 처리 방법을 명시하는 항목입니다.
토지나 옛날 건물 같은 경우, 공부상 면적과 실제 면적이 조금 차이가 나는 경우가 있습니다. 이 부분에 대해 매도인이 충분히 설명했다면, 그 차이를 이해하고 그대로 인수한다는 특약을 작성하는 것이 좋습니다.
계약금 반환조건
계약금은 부동산 거래에서 중요한 개념입니다. 매매나 임대차계약을 정식 체결하기 전에 본계약에 대한 약속으로 주고받는 소액의 금액을 말합니다.
가계약금은 계약금의 일부로서 인정받을 수도 있고 없을 수도 있습니다. 이는 가계약금을 주고받을 때 어떤 행위들이 있었는지에 따라 달라집니다.
가계약금이 계약금의 일부로서 인정을 받으려면:
가계약금을 주고받는 것과 함께 당사자가 “본질적 사항이나 중요사항”에 대해 합의가 있었는지가 중요합니다.
“중요사항 등”이란 매매 목적물에 대한 특정, 총 매매대금, 중도금 및 잔금, 지급일 등을 의미합니다.
즉, 매매목적물을 특정하고 거래금액, 중도금 및 잔금과 지급일을 합의하고 가계약금을 주고받았다면 가계약금이 계약금의 일부로서 기능을 하게 됩니다.
가계약금의 반환·환불 여부:
가계약금을 지급한 상황에서 계약을 해지하려면 가계약금만을 포기하거나 가계약금의 배액만을 상환해서는 안 됩니다.
계약금 전액을 주고받아야만 계약을 정상 해제할 수 있습니다.
가계약금이 해약금의 역할을 한다는 내용의 특약 (특별약정) 문구를 넣으면 가능합니다.
계약서 (또는 문자)의 내용에 가계약금이 계약금의 일부이며 계약금 잔액은 언제 주고받는다는 내용도 포함하면 더욱 명확합니다.
특약사항 주의사항
특약사항은 매수인과 매도인 사이의 합의에 따라 작성되며, 이는 법적 효력을 가집니다. 그러나, 특약사항이 모두 법적 효력을 가지는 것은 아닙니다.
특히, 강행규정에 반하는 특약사항은 법적 효력이 없습니다. 즉, 법을 위반하는 특약사항을 계약서에 작성하더라도 그것은 법적 효력이 없다는 것을 명심해야 합니다.
이는 상대방을 강제하거나 구속하는 내용 등을 작성하더라도 실제로는 법적 효력이 없다는 것을 의미합니다. 따라서, 법을 위반하는 내용을 작성하고 이를 상대방에게 강요하면 오히려 본인이 손해를 입을 수 있습니다.
이렇게 보면, 부동산 매매계약서 작성 시 특약사항은 매우 중요한 부분이라는 것을 알 수 있습니다. 따라서, 계약서 작성 시에는 법적 지식을 바탕으로 신중하게 작성해야 합니다.
이렇게 하면, 계약이 취소되거나 법적 분쟁이 발생하는 것을 미리 방지할 수 있습니다.