주택 구매는 개인의 소득, 자산, 그리고 생활 상황에 따라 크게 달라집니다. 내집마련을 하든 부동산에 투자를 하든 개인의 경제 상황을 정확하게 파악하고, 그에 맞는 정보를 수집하고, 계획을 세우고, 실행하는 3단계 과정을 거쳐야 합니다.
이 과정은 반복적으로 이루어져야 하며, 계획은 항상 실현 가능하고 구체적이어야 합니다.
서울의 아파트 평균 가격은 2022년 기준으로 13억 원이며, 경기도는 6억원 정도입니다. 2023년에는 가격이 하락했지만, 여전히 서울 기준으로는 12억원을 넘습니다.
특히 서울과 강남 지역은 더욱 그렇습니다. 하지만 현실적으로 많은 사람들이 아파트를 현금으로만 살 수 있는 능력을 갖추기는 어렵습니다. 집값 상승률이 소득 증가율을 따라가지 못하는 상황에서, ‘내돈내산 집’은 소수 부유층의 이야기일 뿐입니다.
2023년 서울 아파트 평균 매매가격은 약 12억 원으로, 2017년 평균 매매가격인 6억 4,000만 원에 비해 상당한 상승을 보였습니다. 불과 5년 사이에 집값이 2배로 치솟았으며, 강남 3구 아파트는 더욱 높은 가격 상승률을 기록했습니다.
강남구는 2022년 상반기에 평균 아파트값이 26억원에 달했습니다. 5년 전 가격인 12억 9,000만 원에 비해 13억원이나 상승했습니다.
전국 주택가격은 2021년 한 해에만 9.93% 상승했습니다. 집값 변동률은 2017년 1.48%, 2018년 1.10%였다가 2019년에는 0.36% 하락했습니다. 하지만 2020년에는 5.36%로 상승하고, 2021년에는 10% 가까이 치솟았습니다. 주택가격 상승률은 한국부동산원이 집값 변동률 통계를 작성한 2004년 이래 두 번째로 높은 수치입니다.
높은 집값 상승률에 평범한 직장인이라면 월급만 꼬박꼬박 모아서 아파트를 절대 매수할 수 없습니다. 2022년 하반기 이후 서울 아파트값이 조정을 받았다고는 해도 여전히 평균 가격은 10억 원을 넘습니다.
집값 상승은 많은 이들에게 부담이 되는 현실이지만, 현실적인 대응 방안을 찾는 것이 중요합니다.
소득대비주택가격비율이란?
소득 대비 주택가격 비율 (PIR) 은 주택 가격을 가구소득으로 나눈 값을 말합니다. 예를 들어 PIR이 10이라면 주택가격은 가구소득의 10배인 것이죠.
이 지표는 주택을 소유한 가구의 연소득으로 특정 지역 또는 국가의 주택을 구입하는데 얼마나 걸리는지를 나타내는 지표입니다.
연소득대비 소득대비주택가격비율
예를 들어, 서울 중랑구 중화동에 보증금 1000만원 월 50만원 월세에 거주하며, 최근 2년 평균 연소득 3000만원인 29세 청년이 있다고 가정해 봅니다.
이 청년은 인근 아파트를 바로 매매하기는 위해서는 PIR 10배 시세 3억 아파트를 고려할 수 있습니다. 70%를 대출을 받아도 최소 1억원의 자기자본이 필요합니다. 그러나 현재 상황으로 PIR 10배의 아파트를 찾을 수 없는 것이 현실입니다.
자금을 모아 분양이나 장기전세 계획은 세울 수 있습니다. 단기간에 집을 사는 것은 현실적으로 어렵습니다.
연소득 6000만원인 김부장의 사례를 살펴보면 상황이 비슷합니다. 김부장은 연소득의 10배인 6억원대 아파트가 있는 E 그룹에서 주택을 선정했습니다.
KB부동산의 PIR(소득대비주택가격비율)에 따르면 서울은 14.8배, 경기와 인천은 10.8배로 일반적인 회사원들이 감당하기에는 벅찬 수준으로 주택 가격이 올랐습니다.
정리하자면 PIR 지수는 매우 간단한 수치입니다. 본인의 연소득을 적용하면 적정 수준의 주택을 선정할 수 있습니다.
지난 2017년 말까지 PIR은 서울 8.9배, 경기 7.5배, 인천 7.4배에서 거래되었습니다. 2017년 이후부터 주택 가격의 상승장이 시작되었고, 이전에 없었던 신축 아파트에 대한 새로운 가치가 상승함에 따라 예측하지 못한 수준까지 전체적인 아파트 가격이 상승하였습니다.
따라서 주택 구매의 필요 조건은 연소득에 따라 형편에 맞게 적정 주택을 매수하는 것입니다. 어쨌든 현금으로 잔금을 납부하지 않는 이상 부동산 담보 대출을 받게 됩니다.
KB부동산 소득대비주택가격비율 확인
KB부동산에서 제공하는 PIR을 확인해 보면 다음과 같습니다. KB부동산 → 데이터 허브 → KB 통계 → 소득 대비 주택 가격 순서대로 클릭하면 아래와 같은 화면을 볼 수 있습니다.
국민은행에서 아파트 담보 대출을 받은 차주들의 평균적 소득 대비 주택 가격 비율을 확인할 수 있습니다. 본인의 소득을 입력하면 서울, 경기, 인천의 아파트 가격을 확인할 수 있습니다.
연소득이 6000만원일 경우 서울의 주택은 약 8.9억원, 경기와 인천의 주택은 약 6.5억원이 적정 예상 가격입니다. 가격 그룹은 E, F 그룹에서 선정하면 됩니다. 가격 그룹이 선정되면 본인의 순자산을 고려해 주택 구입 부담 지수를 확인합니다.
결론
위와 같은 정보와 계획을 바탕으로, 개인의 소득과 생활 상황에 맞는 주택 구매 계획을 세울 수 있습니다.
주택구입은 가족의 안정과 미래를 위한 중요한 단계입니다. 따라서 각 과정 마다 신중하게 이루어져야 합니다.
