오늘은 전세월세 계약시 알아 두어야 할 주택임대차보호법 필수상식에 대해서 살펴보겠습니다.
주택임대차보호법 : 대항력
주택임대차보호법에서 말하는 대항력은 임차인이 임대차 계약의 내용을 제삼자에게 주장할 수 있는 법적인 힘을 의미합니다. 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 경우, 그 다음날 오전 0시부터 대항력이 발생하여, 제삼자에게도 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있게 됩니다. 이는 임차인이 임대인의 소유권 이전 등의 사정에 관계없이, 자신의 거주권을 보호받을 수 있도록 하는 중요한 권리입니다.
주택임대차보호법 : 우선변제권
우선변제권은 임차인이 주택을 임대할 때 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다. 여기에는 두 가지 중요한 요소가 있습니다.
경매나 공매 상황: 임차주택이 경매나 공매로 넘어갈 때, 임차인은 다른 채권자나 후순위권리자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 가집니다.
대항요건과 확정일자: 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마치고, 임대차계약서에 확정일자가 있을 경우, 우선변제권을 갖게 됩니다.
이 권리는 임차인이 경제적 손실을 입지 않도록 보호하기 위한 것으로, 주택이 다른 사람의 손에 넘어가더라도 임차인의 보증금을 안전하게 확보할 수 있게 해줍니다.
임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마치고, 임대차계약서에 확정일자가 있을 경우, 우선변제권을 갖게 됩니다.
이 권리는 임차인이 경제적 손실을 입지 않도록 보호하기 위한 것으로, 주택이 다른 사람의 손에 넘어가더라도 임차인의 보증금을 안전하게 확보할 수 있게 해줍니다.
임대차기간
임대차 존속기간은 최소 2년입니다.임대차 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 경우에도 최소한 2년의 임대차 기간이 보장됩니다.
계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임대차기간은 2년이며, 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있습니다.
소액임차인의 우선변제권
소액임차인의 우선변제권은 임차주택의 경매 또는 공매 시 소액임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 이 권리는 임차인이 후순위의 대항력을 가진 경우라도 보증금 규모가 소액임차인에 해당하는 경우에 법률에서 규정한 일정한 금액을 최우선으로 받을 수 있도록 합니다.
소액임차인의 최우선변제권은 등기부상 최초 담보물건 설정일 당시 시행되던 주택임대차보호법 시행령을 기준으로 결정됩니다. 우선변제를 받기 위해서는 먼저 임차인이 소액임차인이어야 합니다. 우선변제금액은 낙찰가격의 1/2 번위 내에서 보증금 중 일정액을 가장 먼저 변제받을 수 있습니다.
임차권 등기명령
임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 경우, 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하며, 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그대로 유지됩니다.