재건축이 시작되면 가장 중요한 것은 바로 입주까지 얼마나 걸릴까?’라는 질문입니다. 이 질문에 대한 답을 찾기 위해 객관적으로 냉정하게 상황을 살펴봐야 합니다.
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재건축 입주시점
재건축 사업에서 입주 시점을 예측하는 것은 정말 어렵습니다. 예를 들어, 서울 강동구 둔촌주공의 경우를 보면, 철거를 마치고도 분양까지 몇 년을 기다려야 했습니다.
추진위원회 설립일을 기준으로 보면 20년 만에 분양했습니다. 그리고 입주까지는 또 몇 년을 더 기다려야 합니다. 재건축 규제가 완화된다고 하니 당장이라도 공사를 시작할 것 같지만, 현실은 꼭 그렇지 않은 것이 문제입니다.
서울 송파구 잠실주공5단지 재건축의 경우도 비슷합니다. “20년을 기다렸다”는 입주민의 하소연이 나옵니다.
이 아파트는 2003년에 추진위원회 승인이 났지만, 2010년에야 안전진단을 통과했습니다. 2013년에는 조합이 설립되었는데, 단지 내 초등학교 이전 문제부터 시작해서 설계안을 둘러싸고 조합원들의 갈등까지 겹치면서 재건축 사업이 속도를 내지 못했습니다.
재건축 사업은 길게 잡으면 20년 이상도 걸릴 수 있습니다. 재건축은 사업 단계별로 변수가 정말 많습니다. 안전진단 통과, 추진위원회 설립, 조합설립, 시공사 선정, 사업시행인가, 일반분양 등 넘어야 할 산이 많습니다. 2024년 정부가 안전진단 규제를 풀고 사업 기간을 3년 단축하겠다고 했지만, 막상 단계별로 조합 갈등에서부터 분양가 책정, 정부 규제, 인허가 등 어느 하나 쉽지 않습니다.
목동처럼 재건축 초기 단계인 안전진단 통과부터 시작해야 한다면 준공 때까지 더 많은 기간이 걸립니다. 분당, 일산 등 신도시 대단지는 규모가 워낙 크기 때문에 한방에 재건축 사업을 할 수 없습니다. 순번을 타서 순환 정비해야 합니다. 정부가 1기 신도시 정비를 위한 연구용역을 시작했으니까 개별 단지별로는 첫 삽을 뜨기까지 얼마나 걸릴지 장담하기 어렵습니다.
투자자금
그래서 재건축 투자는 원칙과 타이밍을 객관적으로 고려해야 합니다. 최소 5년 정도는 수억 원의 자금이 재건축 아파트에 묶일 수 있다고 생각해야 합니다.
투자금이 이만큼 묶이더라도 내 경제 활동에 지장이 없어야 됩니다. 자금 능력이 어느 정도인지, 입주 시점까지 기간이 어느 정도 걸릴 것으로 보는지 각자 상황에 맞게 타이밍을 잡을 필요가 있습니다.
다만 빨리 투자할수록 수익률이 더 좋은 것은 명확합니다. 재건축은 한 단계, 한 단계를 통과할 때마다 가격에 프리미엄이 많이 붙기 때문입니다. 입주 시점에 가까울수록 가격은 계단식으로 치솟게 됩니다.