살때가 아니라 찾을 때다!
2023년 8월 KB부동산 매맥가격전망지수에 따르면 서울 106.4, 경기도 108.4로 하반기에는 집값이 상승할 것으로 전망했습니다.
매매가격전망 지수는 표본 공인중개사를 대상으로 설문조사를 통한 데이터입니다. 자세한 정보는 KB부동산 → 데이터허브→ kb 통계 → 부동산시장심리로 이동하면 확인할 수 있습니다.
전국매매가격전망 지수만 살펴보면 서울,경기,충청 지역은 상승쪽으로 예측했습니다. 통계자료는 예측이고 사실은 아니므로 참고만 하면 됩니다.
부동산 하락 시그널 예측이 많은 상황에서 반등에 성공할지는 시장을 보는 관점이 다릅니다. 현재 부동산 시황을 볼 때 반등은 회의적이고 당분간은 시장을 지켜보는게 좋을 것 같습니다.
부동산은 금리와 매우 밀접한 관련이 있다는 것은 누구나 다 아는 상식입니다. 그런데 주택가격이 하락할때는 금리가 높아서인데 어떻게 금리가 그때보다 더 높은데 집 값이 상승한다는 것인지. 논리가 맞지 않는 듯 합니다.
금리보다 집값상승을 희망하는 심리가 반등하는 것이 아닐지 생각해 봅니다.
대출금리 상승에도 불구하고 주택담보 대출은 빠르게 빠르게 증가하고 있습니다. 최대 대출 잔액은 계속 경신하고 있습니다. 왜 ? 지금 투자나 매수를 하면 위험하다고 이야기를 하는데도 대출이 늘어날까요?
높은 금리를 감수해서라도 대출을 받아 집을 사면 향후에 상승할 것이라는 믿음 때문인것 같습니다.
저금리와 유동성으로 집값이 폭등했습니다. 사람들은 그때가 또 다시 올 것이다 보고 있는 것 같습니다. 과연 그때가 다시 올 수 있을까요?
불황이 오면 부동산 시장을 띄우고 대출을 해주고 호황이 오면 좀 줄이다가 또 다시 불황이 오면 또 대출해 주고 이런 식으로 경기 부양 했습니다.
97년 IMF이후 지금까지 30년간 경험했는데요. 앞으로도 무거운 가계대출 폭탄돌리기 막차는 누가 탈지는 두고 볼 일입니다.
집값은 소득, 인구, 통화량에 근거해 오르는 것이 정상입니다. 코로나 이후로 저금리와 전 세계적으로 엄청난 유동성으로 집값이 크게 상승했다는 이유만 있을뿐 소득이 증가하거나 인구 고령화 문제가 해결된 것은 아닙니다.
사람들은 가계부채가 100%를 넘고 미국의 금리인상과 중국부동산회사의 파산을 다 알고 있습니다. 앞으로는 점점더 경제가 나빠지고 소득도 줄고 유동성은 회수해야 되는 상황입니다.
미국의 긴축기조가 장기화될 것이다라는 신호를 보내고 있습니다. 미국의 10년만기 채권금리가 금융위기 직전인 최고치 수준까지 올라왔습니다.
대내외적으로 금융위기 시그널들이 나오고 있는듯 보이고 부동산은 반등하고 매수심리가 회복되는 듯 하나 지금은 세계 부동산시장이 침체로 가고 있다는 것은 분명한 사실입니다.
모두가 아는 상식에서 무리하게 미래소득을 담보로 주택담보대출을 받아 집을 사기보다는 지금은 살고 앞으로 살집을 천천히 찾으면서 때를 기다려야 합니다.
내집마련 계획
주택가격 상승기에는 상투만 잡지 않는다면 좋은 아파트는 누구나 쉽게 살 수 있습니다. 만약 정반대의 시장상황이라면 부동산의 초보자라면 예측하지 못하는 막연한 장밋빛 경제상황에 대한 기다림일 것입니다.
언젠가 올 것 같은 기다림은 망설임의 연장으로 결국 아무것도 계획하지 못합니다. 상황이 불안하더라고 기다리기 보다는 불안한 상태에서 시작하는 것이 내집 찾기 계획의 첫걸음입니다.
언제, 어디를 살까? 라는 것보다 나의 삶이 담길 공간을 설계하는 것이 언제가 내 집을 살 것이라는 확신이 담겨있습니다.
2017년부터 시작된 부동산 대출규제로 내 집 마련을 포기해야 하는 실수요자가 있었고, 지금은 주택담보대출 금리가 높아 내집마련을 망설이는 사람이 늘고 있는 것이 현실입니다.
이럴 때일수록 나만의 계획을 세운다면 주택담보대출 금리가 하락하고 주택시장의 가격조정이 끝날때 쯤 비로소 실행할 수 있는 원동력이 작동할 수 있을 것입니다.
내집 찾기 정보수집이 되었다면 개인의 자산현황에 맞게 구체적이고 실현 가능한 자금계획을 세워야 한다. 현실적인 계획은 본인의 소득+자산이 확인되어야 가능하다.
아직까지 확인되지 않었다면 Chapter1 정보수집단계→ 4. 뻔한소득, 나의 자산?을 꼼꼼하게 다시 확인해야 합니다.
자금계획
부동산은 일정한 자금이 있어야 계획을 세울 수 있습니다. 누구나 현금으로 부동산을 매수하는 사람은 없다. 이때 레버리지라는 것을 활용하게 된다. 간단하게 말해서 은행대출을 활용하는 것입니다.
은행대출은 크게 담보대출과 신용대출 2가지로 나뉘어 짐니다. 담보대출은 은행에 담보를 제공하고 대출을 받는 것이고, 신용대출은 개인이 신용과 소득에 따라 대출한도와 금리가 결정됩니다.
담보대출과 신용대출의 공통사항은 개인신용등급에 따라 대출여부가 결정되는데요. 담보가 있다고 하더라도 신용등급이 안좋을 경우 대출에 제한이 있을 수 있고, 또한 신용이 좋다고 하더라도 본인의 소득과 부채등을 고려하여 채무상환능력이 부족할 때는 제한사항이 있습니다.
최근 신용위기로 대출혹한기라고 합니다. 연소득, 매출이 많은 근로소득자와 사업소득자는 본인의 주거래은행 찾아가 자금계획(담보+신용)을 세우면 됩니다.
그러나 그렇지 못한 저소득자의 경우는 담보대출만을 신청할 수 있는 것이 현실입니다. 앞서 Chapter1 정보수집단계 → 5-2 금액대별 매물찾기에서 A~H 그룹까지 담보대출 상품별로 구분 하였습니다.
상품별 본인에게 맞는 저금리 상품을 찾아 신청하면 됩니다.
A~D그룹은 서민실수요자요건 인 주택가격 5억이하의 ‘내집마련디딤돌대출’그룹입니다.
E 그룹은 한국주택금융공사 U 보금자리그룹, A~F 9억이하 그룹, G그룹은 고가주택, H그룹 초고가주택입니다.
각 그룹별로 LTVㆍDTIㆍDSR 따라 담보대출 한도가 틀려진다. 본인의 자산에 맞는 그룹을 선정합니다.
결론
정리하자면 내집 찾기 계획단계는 ①본인의 자산을 확인하고→②금액대별 매물을 확인한 뒤→ ③개인신용등급 확인 → ④금융규제지역확인 → ⑤LTV ㆍ DTI 확인 → ⑥소득서류확인 → ⑦ 대출상품 선택 순서대로 나에게 맞는 내집 찾기 계획을 수립하면 됩니다.