핵심만 보기
주택을 매수하기 위해서 가장 먼저 가족구성원을 고려하여 주택을 선정합니다. 원하는 주택을 선정하기 위해서 지인을 통해서 공인중개사를 소개받거나 인근 부동산을 찾아 다니고 인터넷사이트를 통해서 기초 자료를 수집합니다.
자료도 많고 이미 알고 있는 정보도 많습니다. 누구도 전국의 집을 다 알 수 없습니다. 직접 살아보지 않고 결정하지 않는 이상 좋아 보이는 주택을 결정할 수밖에 없습니다.
나에게 맞는 주택 선정은 정답이 없습니다. 본인의 선택 입니다. 어떤 주택을 사야하나? 어디에 사야하나? 가장 흔한 질문이지만 선택하기란 쉽지 않습니다.
강남에 위치한 역세권 아파트는 누구나 선호하는 살고 싶은 주택입니다. 또한 거주와 투자 모두 충족하고 가격상승도 보장된 아파트 입니다. 그렇지만 누구나 살 수 있는 주택은 아닙니다.
지금처럼 고금리, 고물가의 현실이라면 서민 실수요자 입장에서는 적은 예산으로 주택을 마련하려면 신중할 수밖에 없습니다. 그렇기 때문에 주택선정은 우리의 삶의 일상적인 부분에서 시작해야 합니다.
경기침체, 금리인상, 매수우위지수 하락에도 불구하고 매매는 있습니다. 주택거래량은 줄었지만 실수요자 중심의 전체 연령대가 비슷한 수준에서 거래 됐습니다.
무주택자라면 고민이 많습니다. 2021년까지 상승장이었는데 2022년부터는 주택을 사는 사람비중이 현저하게 줄었습니다.
부동산 거래량 하락과 부동산경제 침체가 언제까지 진행될 지 알 수 없는 현실입니다. 그렇다고 마냥 로또청약만 기다릴수도 없습니다.
집은 나와 가족의 기본터전이고 나만의 휴식처입니다. 더 나은 미래를 준비하기 위한 기본적인 공간입니다. 원하는 주택유형과 위치에 대한 나만의 선택기준을 만들어야 합니다.
부동산상식이란?
그래서 일상적인 부분인 소득, 교통, 청약, 서울아파트는 합리적인 판단 기준이 됩니다. 내집 찾기 4가지 핵심정보는 특별한 선택의 기준이 되는 것은 아닙니다.
다만 내집을 찾는 과정에서 소득에 대한 주택가격을 확인하여 주택구입부담지수 통해 구체적이고 실현 가능한 계획을 수립에 하는데 있습니다.
정리하면 나의 자산은 얼마 있고 주택담보대출을 받는다면 소득대비 부담할 수 있는 대출한도를 확인하는 것입니다.
소득+대출이 확인되었다면 서울아파트, 교통호재가 있는 곳, 특별분양 등 핵심정보를 종합적으로 고려하여 나에게 맞는 집을 찾으면 됩니다.
소득확인
소득관련 내용은 아래링크를 참고하시면 됩니다.
수도권광역교통계획
교통은 내 집 장만 1순위 입지조건입니다. 특히 GTX 노선과 수도권광역교통계획 신규사업은 나에게 맞는 집찾기 두번째 키워드입니다.
2021년 6월 발표된 4차 국가철도망계획은 GTX,지하철연장의신규사업, 기시행사업, 추가검토사업 등 대한민국의 10년 단위 국가철도망계획(고속철도, 일반철도, 광역철도)을 자세하게 볼 수 있습니다.
국가전략사업중의 철도사업은 탄소중립, 그린뉴딜, 국가균형발전의 기반이 되는 사업입니다.
특히 지방거점도시의 접근성을 2시간대로 단축함으로써 교통혁명이 가져올 미래의 도시구조가 내집마련의 길라잡이가 될 것은 확실합니다.
철도망사업 진행단계는 예비타당성조사 → 기본계획수립(1년)→설계(2~3년)→ 공사(4 ~8년) 총 4단계로 추진 된다. 현재 땅을 파고 있다면 10년 이상 걸린다는 말입니다.
예비타당성조사 조차 시행되지 않았다면 교통호재를 기대하는 것은 희망사항입니다. 생애주기별내집을 디자인했다면 10년 후 지하철/GTX 가 개통된다면 그때쯤이면 다른 곳으로 이사했을 가능성이 높습니다. 현실적으로 맞지 않습니다.
정부에서 수도권 교통난을 해소하기 위하여 추진하는 GTX가 주택시장에 막대한 영향력을 발휘할지는 아직까지 미지수입니다. 공사 과정 중 발생되는 변수로 많은 어려움을 겪고 있는 상황입니다.
다만 개통된다면 서울과 멀리 떨어진 수도권지역의 주택을 적은 금액으로 내집을 장만을 할 수 있고, 동시에 가격상승을 기대할 수 있습니다.
현재 시행하고 있는 사업 중 사업이 완료된 곳은 수인선,4 호선 진접선, 5호선 하남선등이 있다. GTX는 A, B, C 3개 노선 중 A 노선이 사업추진속도가 가장 빠릅니다.
GTX-A노선은 2024년 조기개통을 목표로 추진되고 있으나 현재 삼성역 영동대로 복합개발사업지연으로 동탄-삼성, 삼성-운정 분리운영이 불가피한 상황입니다.
B, C 노선은 아직 시작조차 하지 못하고 있습니다. 부동산은 현재가치, 미래가치도 중요합니다. 그렇다고 장밋빛 미래가치만 보고 매수하기에는 리스크가 큼니다.
니체는 “희망은 모든 악 중에서도 가장 나쁜 것이다. 그것은 인간의 고통을 연장시키기 때문이다.” 라고 말했습니다.
내집 장만은 희망고문이 되지 말아야 합니다. 정리하면 GTX 노선이 통과하는 주요도시는 현재 지하철을 이용할 수 있고, 개통 시 추가적인 수혜를 받을 수 있는 지역을 선별하여 매수를 고려해야 합니다.
GTX -B, C 노선은 향후 공사진행 여부를 확인 후 매수를 고려해도 늦지 않습니다.
3호선 연장선
첫번째 4 차 수도권광역교통계획에 포함된 3호선의 2개 연장선 송파하남선, 일산선이 있습니다. 송파하남선은 3호선 오금역에서 하남교산신도시 거쳐 지하철 5호선 하남시청까지 연결하는 구간입니다.
2022년 7월 기획재정부 예비타당성조사를 통과함에 따라 미사강변도시는 5호선으로 4대문지역으로 교통 접근성이 개선되었으며, 더불어 3호선과 연결되면 강남접근이 더욱 좋아질 전망입니다.
뿐만 아니라 9호선 4단계연장 계획도 마련되어 있어 하남 전역에 수혜를 안길 가능성이 높다. 그러나 2025년 입주가 예정되어 있는 교산신도시의 경우 착공이 늦어져 입주 5년 후 개통됨을 유의해야 합니다.
일산선은 3호선 대화역에서 금릉역까지 연결되는 노선으로 대화역에는 이미 먹자골목,현대백화점, 아쿠아플라넷일산등 다양한 상업시설이 위치해 있습니다.
서쪽에는 일산테크노밸리, 킨텍스전시장, 창릉3기신도시 사업이 진행 중에 있다.3호선이 연장된다면 파주운정신도시는 GTX- A, 3호선, 경의중앙선 3개 철도노선을이용할 수 있는 미래가치가 높은 지역으로 볼 수 있습니다.
별내선연장
두번째는 별내선연장입니다. 8호선 별내선은 2024년 개통예정으로 암사역에서 별내역까지 연결되는 노선입니다. 공사가 완료되면 강남과 강동지역으로의 접근성이 개선됩니다.
별내연장선은 4호선진접선 별가람역과 직결되면 꾸준한 아파트 가격상승을 기대해도 될 듯합니다. 또한 남양주지역의 3기신도기 왕숙지구로 연장되는 9호선노선도 관심을 갖고 봐야합니다.
예비타당성조사는 완료되었지만 2023년 상반기 기본계획수립이 발표될 예정이다. 정확한 역사위치를 확인하고 접근하는 것이 바람직합니다.
착공까지는 상당한 시간이 필요합니다. 현재로서는 구리역, 다산역, 별내역 주변 아파트만 살펴봐도 충분합니다.
부동산 상식 : 7호선연장
세번째는 7호선 연장이다. 7호선은 계혹해서 연장되는 노선으로 현재는 의정부장암역에서 인천석남역까지 운행되고 있습니다. 2025년 양주고읍 2028년 청라연장선이 개통되면 수도권의 대표적인 광역철도노선이 됩니다.
개통시기는 여러가지 변수 때문에 지연될 가능이 있다점을 감안하여 접근해야 합니다.도봉산~옥정 7호선 연장사업은 도봉산역-장암역-탑석역-양주 고읍동까지 연결되는 사업입니다.
특히 탑석역은 경전철 환승이 가능하다. 석남역~청라국제도시역까지 연장사업은 정거장 7개를 신설하는 사업입니다. 개통하게되면 1호선 구로역까지 42분이면 도착할 수 있습니다.
신안산선/월판선
네번재는 신안산선ㆍ월판선이다. 신안산선은 안산에서 서울여의도까지 연결되는 노선입니다. 현재 광명지선(광명역- 시흥시처역), 광명지선 2 구간(시흥시청역-국제테마파크역)이 공사 진행 중입니다.
수도권 서남부와 서울서북부의 황금노선으로 여의도까지 개통되면 안산에서 여의도까지 30 분대로 접근이 가능해질 전망입니다. 가장 주목받는 지역은 안산이지만 구간 전체적으로 수혜를 받을 수 있습니다.
월판선은 경기도시흥 월곶과 성남 판교를 연결하는 노선으로 2026년 4월경준공예정입니다. 시흥, 광명, 안양, 의왕, 성남등 수도권 서남부지역을 연결하는 광역교통망의 핵심노선입니다.
월판선은 급행열차가 운행되어 송도역에서 판교역까지 30분이면 도착할 수 있습니다. 판교에 기업들 입주가 증가하고 있다. 향후 배후주거지로 인덕원, 청계지역의 발전 가능성이 있습니다.
부동산 상식 : 청약(특별공급)
분양은 앞서 일반분양에 대해서 언급했다. 일반적으로 분양절차는 ①모델하우스→ ②입주자모집공고→ ③방문→ ④특별공급→⑤일반공급 순서로 진행됩니다.
특별공급은 일반공급 전에 신청합니다. 신청대상자는 다자녀가구, 신혼부부, 노부모부양자와 같은 사회적 우대계층과 해제된 개발제한구역의 주택 또는 토지소유자입니다.
대부분의 사람들은 1순위조건 충족을 위해 청약통장을 만들어 오랫동안 저축해야 합니다.
하지만 가점이 높지 않으면 떨어지는 것은 당연합니다. 그래서 특별공급에 대한 관심이 많다. 대상자별 요건은 아래표를 참고하여 특별공급 대상자에 해당된다면 주기적으로분양정보를 확인해야 됩니다.
생애최초와 기관추천 특별공급과 신혼희망타운도 꼼꼼하게 점검합니다.
생애최초특별공급 은 무주택 실수요자의 대상주택과 비율이 확대되었다. 공급량은 국민주택 25%, 85㎡ 이하 민영주택 중 공공택지는 분양물량의 15%, 민간택지는 7%를 배정되었습니다.
소득기준도 도시근로자 평균소득이 확대되어 소득때문에 자격조건이 안되는 경우는 없습니다.
기관추천특별공급은 기관에서 추천하는 국가유공자, 독립유공자, 보훈대상자, 5.18 유공자, 특수임무유공자, 참전유공자, 장기복무(제대)군인, 북한이탈주민, 납북피해자, 일본군위안부, 장애인, 영구귀국과학자, 올림픽 등 입상자,
중소기업근무자, 공공 사업 등 철거주택 소유자 또는 거주자, 의사상자 등의 대상자만 해당됩니다.
신혼희망타운은 혼인기간 7년이내 또는 6세이하의 자녀를 둔 무주택세대와 예비신혼부부만 신청할 수 있습니다. 주택청약종합저축 6회이상, 전년도 가구당 도시근로자 월평균소득 130%이하면 신청할 수 있습니다.
도시근로자 가구당 월평균소득은 전년도 평균소득을 올해소득으로 판단하는 것 입니다.
예를 들어 3인이하 가구 공공분양 60㎡이하 일반공급이면 2021년 도시근로자 가구당 월평균 소득비율이 100%라고 하면 3인이하는 6,208,934*12= 74,507,208원이 100%라는 말입니다.
쉽게 설명하면 1백만원의 80%는 80만원이고 120%는 1백 2십만원이다.특별공급 조건이 확인되었으면 분양공고 날짜에 맞추어 해당 건설사 홈페이지에 방문하여 모델하우스 위치를 파악해야 합니다.
모델하우스가 오픈 하면 주말을 피해서 평일에 방문해 보자. 휴가를 내서라도 사람들이 북적이지 않는 시간에 방문하여 모형도 및 홍보물을 자세하게 파악해야 합니다.
일생에 한번밖에 신청할 수 없는 특별분양신청은 신중하게 선택해야 합니다. 그렇다고 너무 신중해서 청약조차 넣지 못하고 세월만 보내라는 것은 아님니다.
기회는 지금도 있고 앞으로도 온다. 아무도 모르게 조용히 왔다가 사라짐니다. 과도한 욕심과 결정장애로 좋은 기회를 얻지 못하는 것보다 작은 것이라도 얻는 것이 기회비용을 줄일 수 있는 방법입니다.
슈퍼스타도시 서울아파트
서울아파트 정보는 너무 많습니다. 서울의 특정지역에 대해서 언급하지 않겠다. 대부분의 정보는 시장에 오픈 되어 있고 마음만 먹으면 인터넷만 검색해서 정보를 쉽게 찾을 수 있습니다.
그러나 모든 사람들이 똑 같은 정보를 동시에 접한다 하더라도 내가 살 집에 대한 입장이 개개인마다 다를 수 있고 정보에 대한 시각차 때문에 결론이 바뀌는 것이 현실입니다.
한강변, 역세권, 직주근접, 교통, 학군 다 알고 있는 정보다. 연령대별로 선호하는 지역이 정해져 있을 만큼 우리는 서울아파트에 대해서 너무나 잘 알고 있다.
그러면 내집찾기 핵심 키워드의 서울아파트란 무엇인가? 인구 9,509천명, 사업체 823천개로 전국의 19.7%를 차지할 만큼 일자리가 집중되어 있습니다.
2022년 10월 통계지리정보서비스의 일자리맵을 확인해 보면 전국일자리는 서울, 경기도에 집중되어 있으며 특히 서울지역의 구인업체수가 가장 많음을 확인할 수 있습니다.
우리나라에서 일자리가 가장 풍부한 곳은 강남이다. 가산디지털단지, 마곡산업단지, 상암디지털단지등 최근 일자리가 많이 생겨난 곳도 있지만 한국인 대부분은 강남에서 살고 싶어 한다.
그렇다고 강남이 무조건 살기 좋은 동네는 아니다. 살고 싶은 곳과 살 기 편한 곳은 개인의 취향과 소득에 따라 달라질 수 있기 때문이다.
2022년 살기 좋은 지역 상위 50개 중 16곳이 서울이 차지했습니다. 전국 1위는 과천시가 차지했고, 서울은 서초구, 종로구, 강동구, 송파구, 중구, 강남구 순으로 강남 3구는 모두 포함되었습니다.
아무튼 서울은 사람과 기업이 모이는 매력적인 도시 입니다. 사람이 모이는 곳에 인재가 있고 기업이 모이는 곳에 혁신이 있듯이, 서울의 인구 집중도는 점점 가속화될 가능성이 높습니다.
서울아파트를 사는 것은 현재가치도 높지만 미래가치가 더 큰 슈퍼스타 도시다. 그래서 앞으로의 서울을 주목해야 하는 이유다.
그러면 서울의 어느 지역에 살 것 인가? 25 개구, 466 개 법정동에서 첫 주택을 선택 하는 것 은 쉽지 않습니다. 돈이 많다면 모를까 현실적으로 본인의 순자산에 따 라 결정하게 됩니다.
주택 결정단계에서 금액대별 그룹을 정했다. 서울만 구체적으로 다 시 확인해 보면 더욱더 나만의 계획이 구체화될 것이다. 서울아파트는 지방과의 양극화로 다른 운명을 걷게 될 가능성이 높다.
따라서 생애주기별 내 집 디자인에서 언급했듯이 주택은 한 번만 사고 끝내는 것이 아닙니다. 중장기적인 내 집에 대한 접근을 서울로 하자는 것입니다.
서울은 역세권, 직주근접, 호재, 재건축 이슈들이 있는 단지들은 대부분 알고 있고 호갱노노나 아실에 접속하면 누구나 쉽게 분석할 수 있습니다. 그렇다면 서울아파트 선정할 때 기준점이 될 수 있는 단지가 중요합니다.
아파트를 구입하고자 할 때 대표적으로 선호하는 조건은 대단지 아파트 입니다. 세대수가 많기 때문에 단지내 커뮤티티 시설과 조경이 잘 갖춰져 있고 환금성이 높습니다. 특히 저렴한 관리비로 경제적으로 유리함을 누릴 수 있습니다.
가구 수가 많은 아파트 일수록 가격 상승률이 높은 것으나 나타났다 . 부동산 114 자료에 따르면 최근5년동안(2017년~2022년) 1000세대이상 아파트매매 가격은 88%,1500세대 이상 아파트는 96.4% 상승했습니다.
대단지가 들어서면 교통, 녹지, 상권이 형성되어 주변인프라가 크게 개선되는 경우가 많고 지역 랜드마크 단지로 자리매김하는 경우가 많습니다.
하락장에서도 가격방어가 좋고 상승장에서는 상승폭이 높다는 장점이 있습니다. 서울 25개구 중 1000세대 이상 대단지 아파트는 298개 단지가 있습니다.
노원구가 38개로 가장 많고 강남구 22개, 송파구 21개, 양천구ㆍ성북구 19개, 도봉구ㆍ강동구 14개 순입니다.
세대수 상위 10개 단지 중 5개단지가 송파구에 집중되어 있습니다. 송파헬리 오시티 9510세대, 파크리오 6864세대, 잠실엘스 5678세대, 리센츠 5563세대, 올림픽선수촌아파트 5539세대입니다.
송파구 외 관악구 관악드림타운 5387세대, 강북구 SK북한산시티 5327세대, 중구 남산타운 5150세대, 강동구 고덕그라시움 4932세대등이 대표적인 지역의 랜드마크 단지입니다.