등기부등본 읽는 법 오늘은 부동산 공부를 시작하시는 분들을 위해 ‘부동산의 신분증’이라 불리는 등기부등본 읽는 법에 대해 알아볼게요.
등기부등본은 부동산 거래에서 가장 기본이 되는 서류인데요, 처음 접하면 낯선 용어들이 많아 어렵게 느껴질 수 있어요. 함께 쉽게 알아봐요!
등기부등본이란 무엇일까요?
등기부등본은 쉽게 말해 ‘부동산의 신분증’이에요. 사람에게 주민등록증이 있다면, 부동산에겐 등기부등본이 있죠. 이 문서에는 해당 부동산의 모든 권리 관계와 역사가 기록되어 있답니다.
“그런데 왜 등기부등본을 봐야 하나요?”
부동산을 구매하기 전에 등기부등본을 확인하지 않으면 큰 문제가 생길 수 있어요!
예를 들어:
가격은 좋은데 알고 보니 대출이 잔뜩 있는 집
소유권에 문제가 있는 집
다양한 권리 제한이 걸려있는 집
이런 문제들을 미리 파악할 수 있는 게 바로 등기부등본이랍니다.
등기부등본의 구성 – 크게 3가지로 나뉜답니다
등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있어요.
각 부분이 무엇을 말해주는지 하나씩 살펴볼게요!
- 표제부 – 부동산의 기본 정보
표제부는 부동산의 ‘신상정보’라고 생각하시면 돼요. 여기에는 다음과 같은 정보가 담겨 있답니다:
소재지번: 부동산의 주소
지목: 토지의 용도 (대지, 임야, 전, 답 등)
면적: 부동산의 크기
건물의 구조와 용도: 아파트인지, 단독주택인지 등의 정보
“표제부를 보면 내가 관심 있는 부동산이 어디에 있고, 얼마나 큰지, 어떤 용도로 지어졌는지 알 수 있네요!”
맞아요! 표제부는 부동산의 기본적인 특성을 한눈에 파악할 수 있게 해주죠.
- 갑구 – 소유권에 관한 사항
갑구는 ‘누가 이 부동산의 주인인가?’에 관한 정보예요. 부동산의 소유권 변동 이력이 모두 기록되어 있답니다.
소유권 보존: 최초로 등기된 소유권 정보
소유권 이전: 매매, 증여, 상속 등으로 소유자가 바뀐 내역
소유자의 인적사항: 이름, 주민등록번호, 주소 등
“아, 그러면 갑구를 보면 현재 주인이 누구인지, 이전에는 누구의 소유였는지 다 알 수 있군요!”
네! 그리고 소유권이 얼마나 자주 바뀌었는지도 볼 수 있어요. 소유권 변동이 너무 잦다면 부동산에 문제가 있을 가능성도 있으니 체크해보세요!
- 을구 – 소유권 외의 권리관계
을구는 ‘이 부동산에 어떤 제한이나 부담이 있는가?’에 관한 정보예요. 여기서 가장 중요하게 봐야 할 부분이죠!
저당권: 대출을 받을 때 설정된 담보
전세권: 전세 계약에 따른 권리
임차권: 임대차 관련 권리
가압류, 가처분: 소송 등으로 인한 권리 제한
지상권, 지역권: 토지 사용에 관한 권리
“을구가 정말 중요하네요! 대출이 얼마나 있는지, 다른 권리 제한은 없는지 여기서 확인할 수 있겠네요.”
정확해요! 을구에 아무것도 기재되어 있지 않다면 ‘깨끗한 부동산’이라고 할 수 있죠. 반대로 여러 가지 권리가 설정되어 있다면 주의해야 합니다.
등기부등본 읽을 때 주의해야 할 포인트
말소사항 확인하기
등기부등본에는 ‘말소사항’이라고 취소선이 그어진 부분이 있어요. 이미 해지된 권리를 나타내는데, 이를 통해 과거 어떤 권리 관계가 있었는지 파악할 수 있답니다.
“말소사항은 이미 해결된 문제니까 신경 안 써도 되는 거죠?”
기본적으로는 그렇지만, 말소사항을 통해 부동산의 ‘역사’를 볼 수 있어요. 가령 몇 번의 대출이 있었는지, 가압류된 적이 있는지 등을 확인할 수 있죠.
순위번호 체크하기
등기부등본에는 각 권리마다 ‘순위번호’가 있어요. 이는 권리의 우선순위를 나타내는데, 낮은 번호일수록 우선순위가 높습니다.
“예를 들어 대출이 여러 개 있다면, 순위번호가 낮은 대출이 먼저 변제받는 건가요?”
맞아요! 부동산이 경매로 넘어갈 경우, 순위번호가 낮은 권리부터 순서대로 변제받게 됩니다.
인터넷: 대법원 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 발급
무인발급기: 전국 등기소나 주민센터에 설치된 무인발급기 이용
등기소 방문: 가까운 등기소를 직접 방문하여 발급
“인터넷으로 발급받을 때 수수료가 얼마나 드나요?”
인터넷으로 발급받으면 1통당 1,000원, 등기소나 무인발급기는 1,200원 정도 듭니다. 아주 부담되는 금액은 아니죠?
등기부등본 활용 팁
부동산 초보자라면 등기부등본을 보는 것이 어려울 수 있어요. 처음에는 다음과 같은 부분만 집중해서 보세요:
현재 소유자가 누구인지 (갑구)
대출(저당권)이 얼마나 있는지 (을구)
가압류, 가처분 같은 권리제한이 있는지 (을구)
결론
“처음부터 모든 내용을 이해하려 하지 말고, 중요한 부분부터 차근차근 보라는 말씀이군요!”
네, 맞아요! 등기부등본을 자주 보다 보면 점점 익숙해질 거예요. 그리고 중요한 거래일수록 부동산 전문가나 변호사의 조언을 구하는 것이 안전합니다.