경기불황기 내집마련 전략과 대응방안

경기불황기 내집마련 전략과 대응방안

코로나 펜데믹으로 인해 자산 시장이 폭등했지만, 불확실한 경제상황과 금리 인상으로 경기 침체기가 언제까지 지속될지 불확실한 상황입니다. 2020년부터 저금리와 유동성 공급으로 시작된 영끌(영혼을 끌어모아 대출), 패닉바잉(공포매수)이라는 용어들이 낯설지 않게 되었습니다.

너도나도 집값 상승의 기대 심리에 매수가 이루어졌습니다. 어떤 기준으로 선택했지는 모르지만 과도한 대출을 받았다면 현재는 원리금상환으로 상환 금액이 커지고 있습니다. 실거주 목적으로 주택을 매수했다면, 마음 놓고 살수 있는 보금자리가 있다는 것만으로 중요한 의미가 있습니다.

경기불황기 내집마련 전략이 필요한이유

삶의 여유란 나만의 주택에서 경제적여유가 있는 상태입니다. 따라서 무주택자에게는 좋은 집을 찾아서 잘 사는 것이 목표이기도 합니다. 경제가 어려울수록 어떻게 내집마련 전략을 수립하고, 본인의 자산을 잘 관리해야 합니다.

저축만으로는 도저히 도달할 수 없는 하늘 위의 부동산 가격은 차라리 내집마련의 꿈을 포기하게 만듭니다. 부동산이 자산의 대부분을 차지하는 것이 일반적인 대한민국의 특성상 내집마련의 희망과 절망은 어찌 보면 당연하다고 여겨질 정도입니다.

40대 이상의 성인들은 최근 몇 년간 한 번도 경험해보지 못한 절망적인 경제현실은 하루하루 그저 숨‘만’ 쉬며 살아가고 있습니다. 지나치게 느리고 완만하게 오르는 급여와 달리 집값은 하늘 높은 줄 모르고 수직 상승을 기록하고 있는 까닭입니다.

더욱 안타까운 지점은 이러한 어려움이 비단 우리 세대에서 끝나지 않을 거라는 전문가들의 예측이 쏟아지고 있다는 사실입니다. 지금 우리 아이들이 불과 수천만 원의 연봉을 모아 20억~30억 원에 달하는 아파트를 사는 장면은 상상조차 되지 않습니다. 교육으로 시작된 빛은 지금보다 더 많은 빚을 지고 사회생활을 시작해야만 하는 현실은 우리 아이들의 미래입니다.

이 시대를 살아가는 대다수의 사람들은 비록 방식은 다를지언정 각자 나름대로 투자라는 이름의 자산 증식을 시도하고 있습니다. 성실과 근면이라는 가치가 결코 풍족한 삶으로 연결되지 않는다는 사실을 몸소 실감했기 때문입니다. 이른바 ‘MZ세대’로 분류되는 우리아이들 역시 투자 행렬에 동참하는 건 마찬가지입니다. 주식 투자에 나서는 10대들의 모습은 이제 딱히 대단한 뉴스거리가 아닐 정도입니다.

이런한 의미에서 내집마련의 전략은 인플레이션의 헤지수단으로 내집 마련을 접근하기 보다 내집마련을 하면서 다양한 재테크 수단을 찾아보고 자기계발에 집중할 수 있는 기회로 삼는 것이 중요합니다. 따라서 경기불황기 내집마련은 도시의 특성, 주택유형, 교통, 분양등을 이해하는 것이 내집마련의 전략이라고 할 수 있습니다.

이번 글에서는 코로나 펜데믹의 영향과 향후 전망에 대해 살펴보고, 나에게 맞는 내집찾기와 유용한 팁을 공유하고자 합니다.

경기침체와 금리인상의 원인과 영향

경기침체란 경제활동이 둔화되는 현상을 말합니다. 경기침체가 발생하면 소비와 투자가 줄어들고, 실업률이 증가하고, 성장률이 감소합니다. 경기침체의 원인은 다양합니다. 예를 들어, 코로나19 같은 갑작스러운 재난,전쟁, 정치적 불안정, 수출감소, 수요와 공급의 불균형 등이 있습니다. 자세한 정보는 2023년 KDI 경제전망 보고서를 참고하면 쉽게 이해할 수 있습니다.

2024년 한국은행 경제전망 보고서에 따르면 23.4분기 중 내수는 성장 기여도가 마이너스인 반면 수출은 예상을 상회하여 전체적으로는 당초 전망 경로에 부합하는 성장세를 보였습니다.

향후에도 내수는 회복이 더디겠지만, 수출과 설비투자가 양호한 증가세를 이어가는 데 힘입어 전반적인 경기는 완만한 개선 흐름을 지속할 것으로 예상됩니다. 그러나 국내 부동산 PF 구조 조정 파급 영향 등과 관련한 불확실성이 높은 상황입니다.

경기침체

경기침체가 발생하면 중앙은행은 경제를 살리기 위해 금리를 낮추는 정책을 취할 수 있습니다. 금리란 은행이 돈을 빌려주거나 빌려받을 때 적용하는 비율을 말합니다. 금리가 낮아지면 대출이 쉬워지고, 투자와 소비가 활성화됩니다. 반대로 금리가 오르면 대출이 어려워지고, 투자와 소비가 억제됩니다.

그러나 금리를 낮추는 것에도 한계가 있습니다. 만약 금리가 너무 낮아지면 인플레이션(물가 상승)이 발생할 수 있습니다. 인플레이션은 돈의 가치를 떨어뜨리고, 구매력을 감소시킵니다. 인플레이션을 방지하기 위해 중앙은행은 금리를 인상하는 정책을 취할 수 있습니다.

금리인상원인

금리 인상의 원인은 바로 물가 상승입니다. 한국은행에서 화폐량을 감축해서 물가를 감소시키기 위해 금리를 인상합니다.

한국은행의 기준금리 인상의 원인과 이유는 가계부체, 부동산 가격 상승, 물가상승 등이 있지만 가장 큰 원인으로 꼽고 싶은 것이 바로 물가상승입니다.

금리는 돈의 수요와 공급에 의해 변동이 생기는데, 돈의 수요가 많으면 금리는 인상되고, 돈의 공급이 많아지면 금리는 낮아지게 됩니다.

경기침체와 금리인상의 영향

금리인상은 부동산시장에 어떤 영향을 미칠까요? 일반적으로 금리인상은 부동산시장에 부정적인 영향을 줍니다.

금리가 오르면 대출비용이 증가하고, 월납입금이 커집니다. 이는 부동산 구매자들의 심리적 부담을 증대시킵니다. 또한 금리가 오르면 저축과 펀드 등 다른 투자상품의 수익률이 상승하므로, 부동산에 대한 투자수요가 감소할 수 있습니다.

이러한 요인들은 부동산 가격을 하락시키고, 매물이 쌓이는 현상을 초래할 수 있습니다.

부동산시장의 지역별, 용도별, 규모별 차이

그러나 모든 부동산이 금리인상에 동일하게 반응하는 것은 아닙니다. 부동산시장은 지역별, 용도별, 규모별로 다른 특성을 가지고 있습니다.

예를 들어, 서울과 같은 수도권과 지방과 같은 비수도권의 부동산시장은 다른 양상을 보일 수 있습니다. 또한 아파트와 같은 주거용 부동산과 상가와 같은 상업용 부동산도 다른 영향을 받을 수 있습니다. 마찬가지로 대형주택과 소형주택, 신축주택과 중고주택도 다른 반응을 보일 수 있습니다.

부동산시장의 지역별 차이

이러한 차이는 부동산의 수요와 공급의 구조에 따라 결정됩니다. 서울과 같은 수도권은 인구가 많고 토지가 부족하므로, 부동산의 공급이 제한적입니다. 이는 부동산의 가격을 높게 유지하고, 금리인상에도 민감하지 않게 만듭니다.

반대로 지방과 같은 비수도권은 인구가 적고 토지가 넉넉하므로, 부동산의 공급이 넘칩니다. 이는 부동산의 가격을 낮게 유지하고, 금리인상에 더욱 취약하게 만듭니다.

부동산시장의 용도별 차이

또한 아파트와 같은 주거용 부동산은 생활필수품이므로, 수요가 일정하게 유지됩니다. 이는 부동산의 가격을 안정적으로 유지하고, 금리인상에도 크게 영향받지 않게 만듭니다.

반대로 상가와 같은 상업용 부동산은 경제활동과 관련이 있으므로, 수요가 변동적입니다. 이는 부동산의 가격을 불안정하게 만들고, 금리인상에 더욱 민감하게 만듭니다.

부동산시장의 규모별차이

마찬가지로 대형주택과 소형주택, 신축주택과 중고주택도 다른 특성을 가집니다. 대형주택은 고소득층이 주로 구매하는 품목이므로, 금리인상에 영향을 받지 않을 가능성이 높습니다. 반대로 소형주택은 저소득층이 주로 구매하는 품목이므로, 금리인상에 영향을 받을 가능성이 높습니다.

신축주택은 새롭고 깨끗하며 편리한 시설을 갖춘 품목이므로, 수요가 높습니다. 반대로 중고주택은 낡고 오래되며 시설이 불충분한 품목이므로, 수요가 낮습니다.

나만의 공간을 찾아보자

나만의 공간이란 주택은 내 삶에 큰 영향을 줍니다. 좋은 집부터 시작하는 사람은 없습니다. 주택을 마련하는 방법 (주택마련 방법에는 매매, 분양, 경매등이 있습니다. 주택가격 하락시에는 가격하락 폭이 큰 대단지 아파트나 역세권 다세대주택에 관심을 두는 것이 좋습니다.) 은 다양하지만 나만의 목표를 설정하고, 내 상황을 파악하는 것이 선행되어야 합니다.

나만의 공간

내 집마련은 정보수집을 통해 계획하고 실행하는 과정에서 찾게 됩니다. 그럼 나의 현재 상황에 맞는 내 공간이 될 주택은 어떤 기준으로 선택해야 할까? 매매 선정 기준은 참고해야 될 자료와 고려해야할 요소가 많습니다. 시세와 실거래가를 분석하여 예측할 수 있지만, 참고사항일 뿐이다. 동일한 조건의 사례는 없습니다.

넘쳐나는 부동산정보 속에서 나에게 맞는 정보를 찾는 것은 쉽지 않습니다. 바쁜 일상에서 최소한의 시간으로 자료를 수집하고 내 집장만 계획을 수립하는 것이 중요합니다. 계획수립은 추진할 계획이 있고 스스로 실현 가능하고 객관적으로 납득할 수 있어야 합니다.

불확실하고 급변하는 경제상황에서 내 집 장만 정보수집은 먼저 본인의 실체를 확인하고, 정확한 정보를 수집할 수 있어야 후회 없는 결정을 할 수 있습니다.

최근 금리상승 (( 주택담보대출 금리 확인은 전국은행연합회 → 소비자포털 → 가계대출금리 에서 확인할 수 있습니다. )) 과 맞물려 전국 아파트 매수우위지수 (( KB부동산 → 메뉴 → KB통계 → 월간통계 순서대로 접속하면 월간 시계열자료 확인할 수 있습니다.)) 는 매도자가 많은 것으로 나타났습니다.

기준금리(2014~2022년)와 매수우위지수(2017~2022년 8월)시계열 자료 따르면2021년말 기준금리가 인상되면서 매수우위지수는 하락하는 것을 확인할 수 있습니다.

당분간 하락세가 지속할 것으로 예상됩니다. (( 부동산 하락 시그널에는 다양한 요소가 있습니다. 여기서는 기준금리, 매수우위지수, 구글트랜드분석만 고려 되었습니다. 다른 요소도 추가하시어 분석하시면 됩니다. ))

얼어붙은 부동산시장은 언젠가는 저점에서 지지받고 상승? 부동산시장을 예측하기는 어렵지만 고금리로 주택 거래량은 증가되지 않으며 향후 2~3년 동안 집값 상승 피로감으로 가격조정으로 전망할 수 있습니다.

따라서 내집마련은 긴호흡으로 나만의 공간으로서의 집을 찾는 것이 필요합니다.

내집마련을 위한 부동산최근트랜드

실제로 매매와 전세 키워드로 구글 트랜드분석 ((2004~2022년 시간흐름에 따른 관심도 변화는 구글접속 → 구글트랜드검색 → 매매, 전세 키워드입력 → 원하는 기간설정하면 확인할 수 있습니다. )) 통해 비교해 보면 2021년말부터 전세 관심도는 하락추세를 확인할 수 있습니다.

부동산은 상승과 하락이 반복됩니다. 현재 국내외 정치경제가 녹록치 않습니다. 과거 어느때보다 현실적으로 부동산을 바라보는 것이 중요합니다. 2022년 새정부가 탄생되고 경제환경과 정부의 부동산정책의 변화로 새로운 정보가 생산되고 있습니다.

재산의 절반이상을 차지할 정도로 우리나라에서 부동산에 대한 자산비중이 큰 만큼 정 보수집단계부터 꼼꼼하게 시간적인 여유를 갖고 기초 자료를 수집 한다는 마음으로 찾고, 또 찾아야 합니다. ((정부정책자료는 국토교통부 보도자료 중 주택정책, 공급대책, 대출정책 위주로 살펴보면 됩니다. https://bit.ly/NEWS_1))

수도권 집값 상승할까? 공급물량 감소? 내집마련 대응방안

최근 주택산업연구원에서 주택시장 전망 및 주택 공급 활성화 방안 세미나에서 발표한 내용에 따르면 주택공급 물량이 계속 감소하게 되면 2025-2026년에 집값이 폭등할 가능성이 있다는 전망이 나왔습니다.

주택시장은 향후 2~3년내 공급 물량 감소에 대한 우려가 커지고 있습니다. 올해 하반기에는 금리 인상 가능성과 경기 회복 기대감 그리고 공급 부족이 맞물려 강보합으로 전환될 가능성이 있다는 전망이 나왔습니다. 이는 주택 매매 가격 전국 지표가 2022년에 -4.7%, 2023년에 -3.6% 하락한 데 이어 올해는 하락 폭이 1.8%로 줄어들 것으로 예상되기 때문입니다. 전국적으로는 가격이 하락하겠지만, 서울과 수도권은 각각 1.8%, 0.9% 상승할 것으로 전망되었습니다. 반면에 지방은 2.7% 하락할 것으로 보입니다.

주택공급 물량이 감소하는 원인은 다양합니다. 첫째, 주택시장의 침체로 인해 금융 조달이 어려워졌습니다. 둘째, 미분양이 많이 쌓여 있어 분양 수요가 감소하였습니다. 셋째, 주택 공급 가격이 올라가 원자재 가격이 상승하였습니다. 이러한 이유들로 인해 주택공급 물량이 줄어들게 되었습니다.

이러한 상황에서 2025-2026년에 주택시장이 어떻게 변할지에 대한 전망은 다양합니다. 수요가 살아나면 공급이 부족해질 수 있어 집값이 폭등할 수 있다는 전망도 있습니다. 하지만 이는 수요가 살아날 때를 기준으로 한 것이며, 실제로 수요가 살아날지에 대한 예측은 어렵습니다. 만약 수요가 살아나지 않는다면, 공급이 줄어든다 해도 집값이 폭등하지는 않을 것입니다.

주택시장의 미래는 여러 요인에 의해 결정됩니다. 현재의 상황, 정부의 정책, 경제 상황 등이 모두 영향을 미칩니다. 따라서, 주택시장의 미래를 예측하기 위해서는 이러한 다양한 요인을 고려해야 합니다. 주택산업 연구원의 전망이 맞을 수도 있지만, 다른 가능성도 열어두어야 합니다. 결국 내집마련 전략은 본인의 선택에 달려 있습니다.

결론

풉(FOOP) ((feae of overpaying의 줄임말로 고점에서 집을 산게 아닐까 두려워하는 주택매수자를 이르는 말입니다.

소멸은 저금리가 유지될때 대출여력이 큰 만큼 능력이 있다고 여겨졌지만 금리가 인상과 집값이 하락하면서 급매를 사기위해 현금 보유가 중요한 시기가 되었다는 의미 – 조선일보 땅집go 인용 https://bit.ly/foop_1 )), 소멸, 양극화, 갈아타기로 표현되는 부동산관련 유행어도 있습니다.

인공지능을 통한 4차혁명으로 산업이 변화하는 것처럼 부동산도 정보통신의 발달로 다양한 영역에서 변화되고 있습니다. 특히 인터넷 발달로 개인 직거래가 늘어나면서 정보수집에 대한중요성이 강조되고 있습니다. 금리인상, 집값하락, 소득대비 주택가격상승, 가계부채 등 부동산 뉴스는 마치 집사면 하락한다는 집값 하락이 대세입니다.

그런데 집 값은 항상 비쌌고, 10년전에도 비쌌고, 주택담보대출 금리는 내가 매수하려 하면 비쌌습니다. 누구나 집값이 떨어지면 내 집 마련을 하겠다고 결심을 합니다. 하지만 그때를 기다리다 전세 계약이 끝날 무렵 집을 찾다 보면 현재 전세보증금으로 내 집 장만을 하는 것은 비현실적입니다. 현실적인 대안은 내가 시장의 흐름을 이해하고 꾸준하게 부동산 공부를 하면서 정보수집을 하는 것입니다.