부동산 시장에서 집값은 다양한 경제적, 사회적 요인에 의해 변동됩니다. 최근 몇 년간 지속된 집값 상승세가 둔화되고, 일부 지역에서는 가격 하락의 전조증상이 나타나고 있습니다.
이러한 현상은 투자자와 주택 구매자 모두에게 중요한 신호로 작용할 수 있으며, 시장의 변화에 대비하는 데 필수적인 정보를 제공합니다.
오늘은 집값 하락의 전조증상을 주목해야 하는 이유와 원인에 대해서 알아 보겠습니다.
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올해 전국 아파트 매매 신고가 비율이 역대 최저인 3.9%를 기록했습니다. 이는 2006년 이후 가장 낮은 수치입니다.
2023년 아파트 매매 거래량은 37만8,183건으로, 2022년 대비 개선되었지만, 신고가 거래 비율은 11.7%에서 4%로 하락습니다.
지역별 신고가 비율은 제주도가 21.1%로 가장 높고, 서울은 9.1%, 대구는 1.3% 등으로 지역별 차이가 있습니다.
매매가 신고가 거래 비율
매매가 신고가 거래 비율이란, 한 단지 아파트에서 같은 평형대 아파트가 실제로 어떻게 거래가 됐는지를 지난 가격과 비교해 본 것입니다.
이를 통해 알 수 있는 것은, 96%의 아파트가 가격이 하락해서 거래가 이루어졌다는 사실입니다. 즉, 대부분의 아파트가 가격이 오르지 못하고 있다는 것을 알 수 있습니다.
고금리와 경기 위축의 영향으로 집값 전망의 불확실성이 커지면서, 매매거래의 신고가 총량도 평년보다 낮습니다.이는 과연 집값 하락의 전조증상일까요? 시장에서 변화가 발생할 때, 이런 수치들이 나오게 됩니다.
매매가 신고가 거래비율이 3.9%라는 역대 최저 수치는 부동산 침체가 어제 오늘 일어난 것이 아닙니다. 예전에도 이런 사례가 있었으며, 지금은 그때와 비교해서 더 심각한 상황이라고 볼 수 있습니다.
2019년부터 가격 상승이 시작되어, 2020년과 2021년에는 가격이 가파르게 올랐습니다. 그러나 2020년부터는 급격하게 30% 40% 하락하기 시작했고, 지금은 2년 전보다 더 많이 떨어졌다는 통계 결과가 나오고 있습니다.
거래량
하락률은 크지만, 실제로 가격이 떨어진 양은 그렇게 많지 않습니다. 예를 들어, 20억짜리 아파트가 열채 있었는데 한 채가 17억으로 빠진 경우와, 열채 20억짜리 아파트 중에서 두 채가 18억으로 빠진 경우를 비교해 보면, 후자가 더 많이 빠진 것처럼 보입니다. 그러나 실제로는 전자가 더 많이 빠진 것입니다.
따라서, 가격 지표뿐만 아니라 거래량도 중요한 요소라는 것을 알 수 있습니다. 이를 통해 부동산 시장의 동향을 파악하는 데 도움이 될 것입니다.
최근의 부동산 시장은 많은 변화를 겪고 있습니다. 그 중에서도 특히 주목해야 할 점은 거래량의 변화입니다. 일반적으로, 거래량이 많으면 시장의 활성화를 나타내는 것으로 받아들여지지만, 이번에는 그렇지 않습니다.
왜냐하면, 이번에는 거래량이 줄었음에도 불구하고 가격이 하락하지 않았기 때문입니다. 이는 시장 전체를 대변하는 지표로 보기 어렵습니다.
2019년 하반기부터 2021년 상반기까지의 거래량을 살펴보면, 가격이 급등하면서 거래량도 함께 증가한 것을 확인할 수 있습니다. 이는 수요가 몰리면서 가격이 상승한 결과로 볼 수 있습니다.
하지만, 최근에는 가격이 하락하면서 거래량이 급감하였습니다. 이런 현상은 가격 지표가 추세적으로 볼 필요가 없다는 것을 의미합니다.
올해는 거래량까지 실질적인 하락 추세에 접어들 수도 있다는 전망이 있습니다. 이는 시장의 여러 시그널들이 보여주고 있습니다. 그 중에서도 가장 중요한 것은 매물입니다.
매물, 즉 매도 물량은 집값을 결정하는 중요한 요소입니다. 집값이 계속 오르면, 집을 갖고 있는 사람들은 집을 팔지 않고 계속 보유하려 할 것입니다. 반대로, 집값이 떨어지면, 집을 팔려는 사람들의 수가 증가하게 됩니다.
수요 감소
부동산 시장의 동향에 대해 이야기하면서 가격 과 세금 등의 요인들이 어떻게 집값에 영향을 미치는지에 대해 살펴보았습니다. 그 결과 매물이 늘어나고 공급이 증가함에 따라 집값이 하락할 가능성이 있다는 결론을 내렸습니다.
집값을 결정하는 데는 공급이 중요한 요인이지만, 그것만으로는 충분하지 않습니다. 수요도 중요한 역할을 합니다. 수요와 공급이 만나 가격이 결정되기 때문입니다. 공급이 증가하더라도 수요가 더 많이 증가하면 가격은 오를 것입니다.
주택 수요는 크게 실수요와 투자 수요로 구분할 수 있습니다. 실수요를 보면, 특히 3040세대가 얼마나 집을 사는지를 보는 것이 중요합니다. 최근에는 3040세대의 서울 아파트 매수 비율이 줄고 있습니다.
이는 실수요가 줄고 있다는 중요한 신호입니다. 이유는 집값이 너무 높아서 그 가격을 감당할 수 있는 수요가 감소하고 있기 때문입니다.
투자 수요는 다른 측면에서 분석해 볼 필요가 있습니다. 투자 수요는 대부분 갭투자가 있습니다. 전세를 끼고 사는 사람들이 많기 때문에 전세 가격이 얼마나 되는지가 중요합니다. 더 중요한 것은 전세 매매 비율입니다.
이 비율이 상승하면 시장의 투자 수요가 들어오는데, 전세 매매 비율이 오르기 위해서는 전세 가격이 오르거나 매매 가격이 떨어져야 합니다.
이렇게 볼 때, 부동산 시장의 동향을 이해하는 데는 공급과 수요 모두를 고려해야 하며, 이 두 요인이 어떻게 변화하는지를 지켜보는 것이 중요합니다. 이를 통해 우리는 부동산 시장의 미래를 예측하고, 적절한 투자 결정을 내릴 수 있을 것입니다.
매물증감
현재 부동산 시장은 공급 즉, 매물이 점점 증가하고 있습니다. 그러나 실수요와 투자 수요는 점점 줄어들고 있습니다. 이런 상황에서는 집값이 하락할 수 있다는 증거 입니다.
여기서 중요한 점은 전세 시장이라는 것입니다. 전세 시장은 집값에 큰 영향을 미칩니다. 그런데 최근에 전세 가격이 상승하고 있습니다. 이것은 아파트의 입주 물량이 감소하기 때문입니다. 그래서 많은 사람들이 전세 가격이 계속 상승할 것이라고 예상하고 있습니다.
전세 가격이 너무 높아져서 임차인들이 전세를 계속 올려주지 못하고 있습니다. 그래서 이제는 반전세라는 새로운 계약 방식이 생겨나고 있습니다. 반전세는 전세금의 대부분을 한 번에 내고 나머지 부족한 부분을 월세로 돌리는 계약 방식입니다.
이런 상황에서 내집마련시기의 가장 중요한 것은 거래량이라는 것입니다. 가격이 하락하는 시장에서 거래량이 증가하는 구간이 나타나면, 그때가 바로 집을 사는 좋은 시기라는 것입니다. 그래서 여러분들이 꼭 내집마련을 하실 때는 거래량을 잘 보시고, 시장의 분위기를 잘 파악하시는 것이 중요합니다.
내집마련시기
집을 사는 결정은 매우 중요한 순간입니다. 물론, 언제 집을 사는 것이 가장 좋을지, 어떤 지역이 적합한지, 그리고 어떤 타이밍에 구매하는 것이 좋을지 고려해야 할 많은 변수가 있습니다. 이것은 정말 어려운 결정이죠.
그러나 내집을 마련하는 것은 평생에 두세 번 있을 기회입니다. 따라서 이 기회를 최대한 활용해야 합니다. 내집을 마련할 때 언제 사느냐는 굉장히 중요한 문제입니다.
최근에는 집값이 하락했습니다. 그러나 크게 하락하지 않았습니다. 앞으로도 집값은 떨어질 것으로 예상됩니다. 그런데 이제는 매물이 늘어나고 있습니다. 즉, 매도자와 매수자의 균형이 점점 맞춰지고 있다는 뜻입니다.
가장 중요한 신호는 거래량입니다. 가격이 하락하는데 거래량이 증가한다면, 이는 시장이 점차 회복되고 있다는 신호입니다. 그래서 이런 시점에 내집을 마련하는 것이 가장 좋은 시기입니다.