오늘은 주택담보대출을 신청하려는 분들에게 필요한 소득증빙 서류에 대해 알아보겠습니다. 주택담보대출신청시 소득증빙에 따라 대출 가능 여부와 대출 한도에 큰 영향을 미치고 있습니다.
소득증빙 서류를 통해 대출 가능 여부를 판단하며, 대출 종류에 따라 소득 기준과 원하는 소득서류가 다를 수 있으니, 잘 확인하셔야 합니다.
주택담보대출 소득증빙
주택담보대출을 신청할 때, 소득이 많다고 하더라도 서류상 증빙이 되지 않는다면, 담보가 있다고 하더라도 금융기관에서 쉽게 대출 승인이 되지 않습니다.
예외적으로 특계보금자리론은 DSR을 보지 않는 다고 하지만 일반적으로 주택담보대출을 받기 위해서는 서류로 소득증빙을 하는 것이 일반적입니다.
소득증빙 서류는 금융기관에서 객관적인 서류를 통해서 원금과 이자를 상환할 수 있는 능력을 평가하기 기준이 되기 때문입니다.
이러한 의미에서 소득증빙에 따라 금리와 대출한도가 결정됩니다. 따라서 주택담보대출은 자신의 소득상황에 맞게 증빙자료를 미리 준비해야 합니다.
집 값이 내려간다고 하지만 아직까지 높은 집값은 저축만으로 매수하기에 턱없이 모자랍니다. 그래서 대부분의 사람들은 주택담보대출을 이용 하여 집 사기로 결심합니다.
금융기관에서 주택담보대출을 받아 내집 마련을 하는 것이 일반적인 현상입니다. 서류상 입증되는 소득 정보는 대출 상환 능력을 판단하는 중요한 근거이며, 대출 심사 과정에서 중요한 요소 중 하나 입니다.
주택담보대출을 신청할 때에는 정확한 소득증빙 종류와 서류를 준비하는 것이 중요합니다. 만약 소득 증빙이 어려운 경우, 다른 자산이나 금융상품 등을 활용하여 대출 신청을 고려해볼 수도 있습니다.
그럼 주택담보대출 소득증빙 종류와 서류에 대해서 알아보겠습니다.
주택담보대출 소득종류
주택담보대출을 신청하려면 증빙소득과 인정소득이라는 두 가지 개념을 알아야 합니다. 증빙소득은 실제로 발생한 소득을 증명할 수 있는 서류로 입증할 수 있는 소득이고, 인정소득은 집이나 자동차 등 재산을 소득으로 환산한 후 근로소득, 사업소득 등 실제 월소득과 합하여 나오는 금액을 말합니다.
예를 들어, 월급, 연봉, 사업소득, 임대료 등이 증빙소득에 해당합니다. 인정소득은 증빙서류가 없거나 부족한 경우, 신청자의 직업, 자산, 가족관계 등을 고려하여 은행이 추정하는 소득입니다.
예를 들어, 프리랜서, 자영업자, 주부 등이 인정소득으로 소득을 증빙할 수 있습니다.
증빙소득과 인정소득의 차이점은 대출한도와 금리에 영향을 줍니다. 증빙소득이 높을수록 대출한도가 높아지고 금리가 낮아집니다. 반대로 인정소득은 증빙소득에 비해 소득인정 범위가 낮고 소득의 불확성 때문에 대출한도가 낮아지고 금리가 높아집니다.
따라서 주택담보대출을 신청할 때는 가능한 증빙소득을 많이 제출하는 것이 유리합니다.
주택담보대출 신청시 본인의 소득이 증빙소득,인정소득 중 어떤 소득유형인지 확인해야 합니다. 증빙소득과 인정소득에 대해 잘 이해하고 자신의 소득 상황에 맞는 최적의 대출상품을 찾아야 합니다.
증빙소득의 종류는 근로소득, 사업소득, 연금소득, 기타소득과 인정소득은 국민연금, 건강보험료로 구분할 수 있습니다.
첫번째 증빙소득은 객관적인 자료를 통해 증빙할 수 있는 소득입니다. 근로기간이 1개월 미만일 경우 제외됨을 유의하여야 합니다.(소득발생기간은 최소 1개월 이상이여야 하고 1년 미만인 경우 연환산 소득산정이 가능합니다.)
만약 재직증명서는 발급 가능하지만 건강보험자격득실확인서에 세대주로 표기되었다면 4대보험 미가입일 경우가 많습니다.
따라서 근로소득으로 증빙되지 않을 수 있으니 금융사에 확인해야 합니다. 예를 들어 보험설계사의 경우 재직증명서는 발급가능하지만 프리랜서로 4대보험 미가입자 입니다. 근로소득의 상시소득으로 입증하려면 아래와 같은 서류를 증빙하면 가능합니다.
두번째 인정소득은 증빙소득으로 소득 증명이 어려운 퇴직자나 1년미만의 사업소득자의 경우 국민연금과 건강보험료 납부내역서를 활용해 소득을 증빙할 수 있습니다.
건강보험자격득실확인서는 건강보험공단 홈페이지 → 자격득실확인서발급 → 로그인 → 조회조건(직장가입자) → 조회 순서대로 진행하면 확인할 수 있고, 서류는 프린트 or 팩스로 받을 수 있습니다.
단 아래표에 경우를 입증해야(사실증명원, 직장가입자의 피부양자, 1 년미만 사업자, 부부합산소득 24 백만원이하) 소득추정이 가능하다. 인정소득은 3개월 이상 납부 내역이 있어야 가능합니다.
주택담보대출 소득서류
주택담보대출은 주택을 담보로 하여 대출을 받는 방식입니다. 주택담보대출을 신청하려면 소득을 증명할 수 있는 서류가 필요합니다. 소득서류는 대출한도와 금리에 영향을 미치기 때문에 신중하게 준비해야 합니다.
근로소득
근로소득을 입증하기 위해서는 세무서(홈택스)에서 발급받은 소득금액증명원이나 소득확인증명서(ISA : 서민형 개인종합자산관리계좌가입용)가 필요합니다. 또한, 연말정산용 원천징수영수증(원천징수부 등 그 실질이 원천징수를 증명하는 서류)도 필요하며, 이 때 원천징수영수증 상 비과세소득은 제외됩니다. 그리고 급여내역이 포함된 증명서(재직회사가 날인한 급여명세표, 임금대장 등)도 준비해야 합니다.
근로소득자는 월급을 받는 직장인이나 임금근로자를 말합니다. 근로소득자의 경우, 다음과 같은 서류를 준비해야 합니다.
근로소득 원천징수영수증: 최근 1년간의 근로소득과 세금을 증명하는 서류입니다. 근무기간이 1년 미만인 경우에는 근무기간에 해당하는 원천징수영수증을 제출해야 합니다.
재직증명서: 현재 근무하고 있는 회사의 명칭, 주소, 전화번호, 입사일, 직위, 직책, 연봉 등을 증명하는 서류입니다. 재직증명서는 최근 3개월 이내에 발급받은 것이어야 합니다.
급여통장: 월급이 입금되는 통장의 표지와 최근 3개월 이상의 거래내역을 증명하는 서류입니다. 급여통장이 없는 경우에는 월급이 입금되는 계좌의 표지와 거래내역을 제출해야 합니다.
사업소득
사업소득을 입증하기 위해서는 세무서(홈택스)에서 발급받은 소득금액증명원이나 소득확인증명서(서민형 개인종합자산관리계좌가입용: ISA)가 필요합니다. 또한, 연말정산용 사업소득 원천징수영수증도 필요하며, 이는 적용소득률이 고려된 사업소득금액을 그대로 적용합니다.
거주자의 사업소득 원천징수영수증도 필요하며, 이는 적용소득률 60%를 적용한 환산소득액을 연소득으로 간주합니다. 즉, 환산소득액 = 지급총액 × 60%입니다. 마지막으로, 세무사가 확인한 전년도 과세표준확정신고 및 자진납부계산서도 필요합니다.
사업소득자는 자영업자나 프리랜서 등을 말합니다. 사업소득자의 경우, 다음과 같은 서류를 준비해야 합니다.
사업자등록증: 사업을 하는 사실을 증명하는 서류입니다. 사업자등록증은 최근 3개월 이내에 발급받은 것이어야 합니다.
부가가치세 신고서: 부가가치세를 신고한 내역을 증명하는 서류입니다. 부가가치세 신고서는 최근 1년간의 것을 제출해야 합니다.
소득금액증명원: 사업소득과 세금을 증명하는 서류입니다. 소득금액증명원은 최근 1년간의 것을 제출해야 합니다.
사업용 통장: 사업과 관련된 수입과 지출이 기록되는 통장의 표지와 최근 3개월 이상의 거래내역을 증명하는 서류입니다.
연금소득
연금소득을 입증하기 위해서는 연금수급권자확인서 등 기타 연금수령을 확인할 수 있는 지급기관의 증명서가 필요합니다.
연금수령액이 표기되지 않은 경우는 연금수령통장 사본을 추가로 준비해야 합니다. 배우자 명의의 통장에 입금된 연금도 인정 가능합니다. 통장 분실 등으로 입금 통장 사본 징구가 불가능한 경우에는 해당 금융기관 거래내역서로 확인할 수 있습니다.
기타소득
기타 소득자는 연금수령자, 임대차수입자, 이자수입자 등을 말합니다. 기타 소득자의 경우, 다음과 같은 서류를 준비해야 합니다.
연금수령증명서: 연금을 수령하는 사실과 금액을 증명하는 서류입니다. 연금수령증명서는 최근 3개월 이내에 발급받은 것이어야 합니다.
임대차계약서: 임대차수입을 증명하는 서류입니다. 임대차계약서는 최근 3개월 이내에 체결된 것이어야 합니다.
이자수입증명서: 이자수입을 증명하는 서류입니다. 이자수입증명서는 최근 1년간의 것을 제출해야 합니다.
인정소득
인정소득은 국민연금관리공단, 건강보험공단 홈페이지에 접속하여 소득증빙서류를 받을 받으면 됩니다.
결론
주택담보대출 신청시 소득서류는 매우 중요합니다. 소득서류가 불충분하거나 누락되면 대출한도가 낮아지거나 대출이 거절될 수 있습니다. 따라서, 자신의 소득유형에 맞는 서류를 정확하게 준비하고, 최신의 것을 제출하는 것이 좋습니다.
주택담보대출 신청시 부부합산소득과 주택가격에 따라 정책모기지와 은행상품 중에 신청하게 된다. 특히 소득산정은 주택가격과 더불어 LTV 한도에 큰 영향을 줍니다.
연소득 산정 방법은 최근 2년 증빙소득으로 과세전 연소득으로 산정된다. 앞서 준비한 서류를 토대로 증빙소득, 인정소득을 산정해 봐야 합니다.